acuerdo administrativo

[Puntos clave del caso]

Una empresa promotora ganó dos parcelas, A y B, en un paquete. Debido a que el complejo comercial en la parcela B estaba retrasado, la Oficina de Recursos Naturales calculó la indemnización por daños y perjuicios basándose en el precio total de las dos parcelas, que asciende a 999 millones de yuanes. La empresa se negó a aceptar la sanción y consideró que la finalización de la parcela A estaba según lo previsto y que el retraso en la parcela B se debía en parte a ajustes de planificación del gobierno, por lo que solicitó una revisión administrativa.

El abogado Ying Ting señaló que el núcleo de este caso es que la supervisión debe basarse en "paquetes" y no en "contratos generales". La agencia de reconsideración finalmente adoptó este punto de vista y determinó que las parcelas A y B fueron evaluadas de forma independiente y construidas en fases. Sólo la parcela B representaba el 20% del precio total, y la sanción basada en el importe total era evidentemente inapropiada. Al mismo tiempo, las nuevas regulaciones de la agencia administrativa retrasaron el permiso de construcción y la responsabilidad no debería recaer enteramente en la empresa.

Impulsada por la agencia de revisión, la agencia administrativa corrigió el error por su cuenta y la empresa retiró su solicitud, evitando con éxito una pérdida de casi mil millones de yuanes. Este caso destaca el papel clave de la revisión administrativa en la protección de los derechos e intereses legítimos de las empresas privadas y la corrección de conductas administrativas inadecuadas. También proporciona una referencia importante para disputas similares sobre el cumplimiento de contratos de tierras.

Una empresa de desarrollo no estaba satisfecha con la reconsideración administrativa de la oficina de planificación y recursos naturales de una determinada ciudad en la provincia de Zhejiang sobre el cobro de daños y perjuicios: la supervisión y gestión por parte de la agencia administrativa de la ejecución del "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" debería basarse en parcelas de tierra.[Hechos básicos del caso]En 2017, el solicitante, una empresa de desarrollo, obtuvo los derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal para dos parcelas A y B de un parque en una ciudad de la provincia de Zhejiang a través de una licitación global, y luego firmó un "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" con la Oficina de Tierras y Recursos de la antigua ciudad (ahora Oficina de Planificación y Recursos Naturales de la ciudad). El contrato estipula claramente el área de transferencia, la ubicación, el precio total de transferencia, el tiempo de inicio y finalización del proyecto de construcción, las condiciones de planificación, etc. de las parcelas A y B respectivamente. También establece la responsabilidad por incumplimiento de contrato por finalización tardía: por cada día de retraso se deberá pagar una penalización del 1‰ del precio total de transferencia de los derechos de uso del suelo. Durante la ejecución del contrato, la oficina original de tierras y recursos del demandado de una determinada ciudad determinó que el solicitante había completado la construcción del proyecto residencial en la parcela A según lo acordado. Sin embargo, por motivos propios del solicitante, el proyecto del complejo comercial en la parcela B no se completó en el plazo previsto. En consecuencia, el demandado emitió una "Decisión de pagar daños y perjuicios" el 18 de abril de 2024, determinando que el solicitante era responsable del incumplimiento de contrato por la finalización atrasada de 689 días de las dos parcelas A y B, y debía pagar una indemnización por daños y perjuicios de 999,739 millones de yuanes con base en el precio total de transferencia del derecho de uso de la tierra (incluidas las parcelas A y B). El demandante no estaba satisfecho con la decisión y solicitó una reconsideración administrativa al Gobierno Popular de una determinada ciudad para revocar la decisión de pagar una indemnización por daños y perjuicios.
【Resultado de reconsideración】

La agencia de revisión administrativa concluyó que el foco del caso era si el solicitante debería ser responsable por incumplimiento de contrato y si el cálculo de la indemnización por daños y perjuicios era razonable. Al celebrar audiencias, inspecciones in situ de proyectos de construcción y convocar discusiones colectivas de casos, la agencia de reconsideración administrativa cree que, con referencia a la práctica de investigar, identificar y procesar terrenos inactivos por parcelas en la disposición de terrenos inactivos, la supervisión y gestión de la ejecución de los contratos de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal también deben realizarse por parcelas. En este caso, la Parcela A y la Parcela B eran dos parcelas de terreno independientes. El precio de tasación se determinó por separado antes de la transferencia. Tras la transferencia, el proyecto se presentó para la aprobación de construcción por fases. La ejecución del contrato debe controlarse por separado para diferentes parcelas de tierra. El precio de la parcela del proyecto del complejo comercial de la Parcela B solo representaba el 20% del precio total de transferencia del contrato, pero el demandado calculó la indemnización basada en el precio total de transferencia de las dos parcelas, lo que obviamente era inapropiado. Además, después de la firma del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal", el gobierno local exigió al solicitante que revisara el plan debido a la implementación de nuevas regulaciones, lo que provocó un retraso en el procesamiento de los permisos de construcción para el proyecto del complejo comercial en el Bloque B. El demandado determinó directamente que el proyecto del complejo comercial se completó tarde debido a las propias razones del solicitante, lo cual era injusto. En consecuencia, la agencia de revisión administrativa señaló al demandado que había problemas con la decisión involucrada en el caso, lo que llevó al demandado a corregir el error por su cuenta. El solicitante retiró voluntariamente la solicitud de revisión administrativa y se puso fin a la revisión administrativa.

【Significado típico】
La supervisión y gestión de la ejecución de los contratos de transferencia de derechos de uso de suelo para construcción de propiedad estatal de conformidad con las leyes y reglamentos es un medio legal para que el gobierno fortalezca el macrocontrol de la tierra, y es un requisito inevitable para regular el comportamiento del mercado de tierras y promover el uso económico e intensivo de la tierra. Los organismos de revisión administrativa deben implementar concienzudamente la Ley de Promoción de la Economía Privada, garantizar que las organizaciones económicas privadas tengan el mismo uso de la tierra y otros factores de producción de conformidad con la ley, y poner fin resueltamente a los comportamientos que dañan los derechos e intereses legítimos de las empresas privadas. En este caso, la agencia de revisión administrativa insistió en tomar los hechos como base y la ley como criterio, y determinó que la supervisión y gestión de la ejecución del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal" debe basarse en parcelas de terreno. También señaló que la determinación del demandado de que el demandante debería asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato era injusta y el cálculo del monto de la indemnización por daños y perjuicios era obviamente inadecuado. Al corregir el malentendido del encuestado de que "la transferencia general equivale a la responsabilidad general" y promover que el encuestado corrija por su cuenta las conductas inadecuadas de supervisión del desempeño, se han evitado pérdidas económicas de casi mil millones de yuanes para las empresas privadas, se han protegido eficazmente los derechos e intereses de las empresas en el uso igualitario de la tierra y otros factores de producción de conformidad con la ley, y se ha creado un buen entorno de desarrollo para las empresas privadas.