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Cómo evaluar el precio de indemnización por demolición de vivienda
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Autor del artículo：Grupo de Abogados Yingting | Hora de actualización：2022-11-10 | Tiempos de lectura：1320
Con el desarrollo de la construcción urbana en nuestro país y la mejora del nivel de vida material y cultural de las personas, algunas antiguas instalaciones y funciones de apoyo urbano ya no satisfacen las necesidades del desarrollo de la urbanización. La transformación de las ciudades antiguas seguramente se convertirá en un tema importante en un determinado período de tiempo. El gobierno también promulgará inevitablemente una serie de leyes y reglamentos relacionados con la demolición de viviendas urbanas. El nuevo "Reglamento de Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas" propone una compensación monetaria por la demolición, lo que es un gran paso adelante en la transformación de las ciudades antiguas de mi país y también una medida importante en la reforma de la demolición de mi país. Sin embargo, ¿cómo racionalizan las agencias de tasación y los tasadores la tasación de la demolición de viviendas? ¿Cómo compensan los demoledores a las personas demolidas? Este es un problema que debe resolverse en nuestros trabajos de demolición de viviendas.
1. Existen principalmente los siguientes problemas en la evaluación de demolición:
1. Problemas con los métodos de valoración
En la actualidad, la mayoría de las evaluaciones de demolición de bienes raíces urbanas utilizan precios de referencia combinados con coeficientes como novedad, ubicación y frente a la calle para determinar de manera integral el precio de demolición. Este método de cálculo es incompatible con el espíritu del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" y el "Reglamento de Valoración de Bienes Raíces". En primer lugar, esto se debe a que el precio de una casa lo determina el mercado. No sólo se ve afectado por los factores tangibles inherentes a su propia física, sino que también se ve afectado por muchos factores del mercado. Este último suele ser más influyente que el primero. Por ejemplo: los factores que influyen en el entorno del inmueble. El mismo inmueble está en el mismo lugar, pero eso no significa que el entorno que lo rodea sea el mismo. Esto está determinado por las características (individualidad) del inmueble. Por lo tanto, no nos convence utilizar únicamente el precio de referencia para medir el precio del mercado inmobiliario. En segundo lugar, el origen del término "precio base" no puede encontrarse en el "Reglamento de Valoración de Bienes Raíces", y mucho menos la base y el carácter científico de su cálculo.
2. Problemas para determinar el precio de referencia de las viviendas
El gobierno determina primero el cálculo del precio de referencia de la vivienda para identificar la agencia de valoración, luego la agencia hace el cálculo y luego el gobierno trabaja con los departamentos pertinentes para confirmar los resultados del cálculo. De hecho, sigue siendo un comportamiento gubernamental y no puede deshacerse de la intervención gubernamental. Por lo tanto, el precio de referencia de la vivienda no es un comportamiento del mercado y no puede reflejar con precisión los cambios en los precios de la vivienda en el mercado. Incluso hay comportamientos del gobierno y sus departamentos que reducen deliberadamente el precio de referencia.
3. Problemas con los precios de compensación por demolición de viviendas
(1) El precio de compensación de la tierra no se refleja fielmente. El precio de compensación por demolición de viviendas actual en algunas ciudades se combina en un precio de compensación por demolición de viviendas recientemente derivado. El resultado final sólo puede reflejar en gran medida el precio estatal tangible inherente de la propia casa, pero no puede reflejar con precisión el valor de utilidad económica aportado por esta entidad de vivienda, y mucho menos el precio del terreno, un activo intangible. Por supuesto, este resultado final generalmente refleja la conclusión de que el precio de compensación es bajo. No considerar plenamente factores como la proporción de superficie construida y la densidad de edificación de los inmuebles y el uso racional del suelo. En cambio, el precio de reposición del terreno y las casas se combina como precio de referencia y se calcula en función de la superficie de construcción de la casa. El resultado conducirá inevitablemente al mito de que los terrenos de la misma calidad, cantidad y precio tienen una alta proporción de superficie construida, y los terrenos con una alta densidad de edificación tienen un precio más alto; (2) Los departamentos gubernamentales intervienen más, y algunos gobiernos locales incluso reducen los precios y costos para reflejar sus logros políticos, defraudando al pueblo, dañándolo, compitiendo con el pueblo por ganancias y dañando la imagen del gobierno.
4. Problemas para identificar la naturaleza de las casas.
Dado que las leyes y reglamentos de mi país relacionados con bienes raíces van a la zaga de los de algunas casas demolidas, es realmente difícil completarlos y mejorar los procedimientos pertinentes. Sin embargo, algunas ciudades enfatizan ciegamente la realización de procedimientos y son rígidas y dogmáticas al determinar la naturaleza de las casas, sin considerar el propósito real y el valor de uso. El resultado final es una falta de respeto por la historia y una incapacidad para reflejar el hecho objetivo de que la vivienda puede aportar mayores beneficios.
5. Problemas para determinar el precio de las viviendas de reasentamiento
Como todos sabemos, las casas de reasentamiento son proporcionadas por los demoledores (normalmente promotores), y sus precios deben ser determinados por los promotores siguiendo el mercado. ¿Las casas derribadas también están a precio de mercado? Por supuesto que hay una brecha. En primer lugar, existen problemas a la hora de determinar el precio de la indemnización por demolición de la casa. En segundo lugar, el precio de las casas de reubicación va por detrás del de las casas demolidas (debido al período de desarrollo) y no es el precio al mismo tiempo. Esto conducirá inevitablemente a una falta de "justicia y equidad" entre los precios de las viviendas de reasentamiento y los precios de compensación de demolición.
6. Problemas existentes en la aplicación de la indemnización por demolición de viviendas
Por supuesto, es justo y razonable evaluar primero la demolición de una casa basándose en el precio de mercado; sin embargo, existe un grave problema de polarización en dos niveles en la economía de los residentes urbanos, especialmente los residentes dentro del ámbito de la demolición. Son grupos vulnerables, la mayoría son trabajadores despedidos y residentes desempleados. Algunos están postrados en cama debido a enfermedades prolongadas y su sustento depende de sus hijos y sus hijos. Los residentes de las comunidades aledañas vienen a ayudar. Aunque sus casas estén muy deterioradas, todavía pueden servirles de refugio contra el viento y la lluvia. Una vez que estos residentes sean demolidos, perderán su producción estable original y su orden de vida. Una vez que reciban la indemnización por demolición, ¿qué papel jugará para ellos esta escasa indemnización? No pueden permitirse el lujo de comprar una casa pequeña.
2. Las principales razones que causan los problemas anteriores.
1. No hay distinción entre gobierno y empresa
La primera manifestación es la determinación del precio de referencia de la indemnización por demolición. La principal unidad de evaluación del precio de referencia de la indemnización por demolición la determinan el gobierno y los departamentos pertinentes, en lugar de obtenerse a través del competitivo mercado de agencias de valoración; el contenido de la valoración debe ser definido por el gobierno y los departamentos pertinentes. Esto hace que el precio de referencia sea nominalmente el precio de mercado, pero en realidad es el precio guiado por el gobierno. En segundo lugar, como se refleja en la confirmación de los precios de compensación, algunos gobiernos y departamentos pertinentes participan en "proyectos de imagen" en aras de sus logros políticos, reduciendo deliberadamente el precio de compensación y reduciendo los costos, de modo que se puedan implementar proyectos que son difíciles de implementar (como una plaza cultural y de ocio en el condado de Wuhe, provincia de Anhui).
2. El sistema de mercado aún no se ha desarrollado completamente y aún se encuentra en una etapa de desarrollo.
Esto se debe a que la monetización de la demolición requiere una gran cantidad de datos de transacciones del mercado inmobiliario. Sin embargo, algunas ciudades tienen pequeños volúmenes de transacciones inmobiliarias de diversos tipos y carecen de información sobre el mercado inmobiliario. Además, la información sobre las transacciones inmobiliarias sigue siendo muy irregular y todavía está en manos de algunos departamentos. No es fluido y el sistema de información inmobiliaria no está completamente establecido.
3. El desarrollo económico de los residentes urbanos todavía está muy desequilibrado y los dos niveles de diferenciación son graves.
La mayoría de las personas derribadas pertenecen a grupos desfavorecidos. No pueden vender fácilmente sus casas a los demoledores para su demolición. Incluso si el precio actual de sus casas existentes excede el precio actual, no pueden venderlas. Esto está determinado por su seguridad de vida más básica (vivienda).
4. No existen normas de implementación que respalden el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas", lo que da lugar a diversas evaluaciones de demolición locales y medidas de compensación.
En la actualidad, la naturaleza del suelo en nuestro país es diversa. La propiedad de la tierra se puede dividir en propiedad estatal y propiedad colectiva, y la tierra de propiedad estatal se puede dividir en asignación y transferencia. Si no se tiene en cuenta la naturaleza del precio de compensación por demolición, entonces la transferencia de derechos de uso de la tierra en mi país inevitablemente se encontrará en una etapa en la que será difícil de implementar y también en una etapa muy caótica. Los derechos de uso del suelo urbano de nuestro país son un sistema de uso remunerado por tiempo limitado (sistema claramente estipulado en la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana"). Sin embargo, una vez vencido el derecho de uso de suelo, además de ser renovable, ¿cómo lo recupera el gobierno? ¿Deberían recuperarse gratuitamente los edificios sobre rasante junto con el terreno? ¿O debería recuperarse con una indemnización? Estos no están claramente estipulados en las disposiciones legales, lo que inevitablemente afectará nuestra consideración de su valor residual (es decir, el valor residual) en la evaluación de los precios de compensación por demolición de bienes raíces, y es imposible medir la disminución de su valor.
3. Sugerencias
1. Mejorar los documentos de respaldo relevantes y determinar métodos de valoración científica.
Para determinar el precio de referencia, se debe utilizar como base el "Reglamento de Valoración de Bienes Raíces"; al determinar la naturaleza del uso de la casa, se debe considerar plenamente el uso real y el valor de uso; en cuanto a los métodos de valoración, se deberá utilizar el "Reglamento de Valoración de Bienes Raíces" para determinar la vía técnica de valoración.
2. Fortalecer la supervisión de las actividades de tasación de viviendas y formar un excelente equipo de tasación.
Las agencias de evaluación y los evaluadores deberían obtenerlo a través de la competencia en el mercado, en lugar de realizar identificaciones obligatorias. Los departamentos gubernamentales deben cooperar y gestionar conjuntamente los resultados. Incluso si se reconoce la conclusión de la evaluación de la demolición, también se deben considerar las dificultades reales de los grupos desfavorecidos. Sólo así se podrá llevar a cabo la demolición sin problemas y se podrán implementar bien los proyectos de construcción que sean beneficiosos para el pueblo y el país.
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