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Introducción: Cuando la protección de los derechos civiles llega a un callejón sin salida, ¿cómo pueden los abogados experimentados solucionar la situación?

En las disputas contractuales relacionadas con el arrendamiento y la venta de edificios comerciales, muchas partes suelen caer en el malentendido de "negociar el contrato": cuando la otra parte se niega a reembolsar o compensar basándose en que "el edificio es legal y válido", o incluso contrademanda por el pago del alquiler, la demanda civil puede fácilmente volverse pasiva porque "la forma del contrato es legal".

Recientemente, Wang Hejing, abogado del bufete de abogados Yingting de Beijing, representó a una empresa en un caso de disputa por un contrato de construcción comercial y rompió con éxito el punto muerto mediante la estrategia de colaboración de "derecho administrativo + código civil". Ante un complejo dilema jurídico, el abogado Wang Hejing pasó por alto el litigio sobre los términos del contrato civil y lo abordó desde la perspectiva del derecho administrativo, instando a las autoridades competentes a determinar que el edificio de una empresa de desarrollo inmobiliario bajo la autorización del comité de gestión del demandado fue construido ilegalmente y ordenó su demolición dentro de un plazo. Esta estrategia allana directamente el camino para los posteriores reclamos civiles de las partes y demuestra plenamente la sabiduría profesional de los abogados profesionales con experiencia para "saltar de las disputas y mirar la esencia".

Caso Dilema 1: Los procedimientos civiles son limitados y no hay forma de afirmar que el contrato no es válido.

La parte en este caso, Wang (seudónimo), alquiló una tienda a una empresa de desarrollo inmobiliario autorizada por cierto comité de gestión del distrito para operar un bar. Después de que se produjo la disputa, Wang descubrió que la tienda involucrada en el caso no se había encargado del"Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción", esta es una construcción ilegal. Durante el litigio civil, Wang afirmó que el contrato de arrendamiento no era válido por esta razón, pero el tribunal no lo apoyó. El tribunal sostuvo que la empresa de bienes raíces había presentado la "Solicitud de vivienda comercial temporal" y otros materiales, y el comité de gestión del distrito había aprobado la tienda involucrada en el caso como edificio temporal en 2017 y extendió el período hasta febrero de 2023. Por lo tanto, determinó que el período de ejecución del contrato de arrendamiento era legal y válido. Wang solicitó una evaluación de autenticidad de las aprobaciones involucradas en el caso, pero fue rechazada por el tribunal civil alegando que no entraban dentro del alcance de la revisión del caso civil. Los procedimientos civiles fueron completamente incapaces de verificar la autenticidad de las aprobaciones y el camino de protección de los derechos de las partes para invalidar el contrato quedó completamente bloqueado.

Caso Dilema 2: El litigio administrativo encuentra obstáculos y el caso cae en un punto muerto procesal.

La autenticidad de la aprobación no pudo verificarse a través de canales civiles, por lo que Wang recurrió a un litigio administrativo, con la intención de descubrir la verdadera legalidad de la aprobación temporal a través de juicios administrativos. Sin embargo, el Tribunal Administrativo desestimó directamente la demanda por considerar que el demandante no estaba calificado, bloqueando completamente el canal de verificación de la veracidad de la aprobación. Por un lado, no se juzgan los casos civiles y, por otro, no se aceptan los casos administrativos. Los dos principales canales de ayuda del Banco Popular de China han fracasado. Las partes no tienen quejas ni posibilidad de investigar puntos dudosos. El caso ha caído en procedimientos ociosos y en un alivio desesperado. Los métodos de litigio convencionales han fracasado por completo.

Los abogados rompen la situación: se hacen cargo del caso de la "doble situación desesperada", rompen la tendencia y remodelan el camino para romper la situación.

Cuando el abogado Wang Hejing aceptó la encomienda, el caso ya había llegado a un punto muerto. Un proceso administrativo previo intentado por las partes fue rechazado por el tribunal porque el demandante no estaba calificado. Esto significa que las partes no podrían revocar directamente el permiso de planificación ilegal mediante un litigio administrativo, ni podrían anular la validez del contrato establecido con base en el permiso en un litigio civil. El camino de protección de los derechos de los partidos ha caído en una "situación doblemente desesperada" en la que el Banco Popular de China y el Banco Popular de China están doblemente bloqueados.

Ante esta compleja situación, el abogado Wang Hejing no se precipitó hacia un callejón sin salida. En cambio, saltó del pensamiento inherente a las disputas tradicionales sobre los términos de los contratos civiles, las relaciones legales reorganizadas y las estrategias ajustadas de manejo de casos. Ella es muy consciente de que para salir del punto muerto, no podemos confiar simplemente en "parchear" las pruebas civiles, sino que debemos "encontrar otra manera" y abordarlas con precisión desde la perspectiva del cumplimiento administrativo.

Poner la administración en primer lugar y "sacar el salario del caldero"

El abogado Wang Hejing formuló una estrategia subversiva de “primero la administración, luego lo civil”. La idea central es: ya no enredarse en las minucias de los contratos civiles, sino empezar directamenteprocedimientos de supervisión administrativa, negando fundamentalmente la legalidad del edificio en cuestión, y luego anulando completamente la base lógica de la sentencia original de conformidad con el artículo 153 del Código Civil, que estipula que "los actos jurídicos civiles que violen las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos son nulos".

Identificar con precisión los tres puntos fatales ilegales de los "edificios temporales"

El equipo legal de Wang Hejing revisó los documentos de aprobación del edificio involucrado en el caso.revisión penetrante, descubrió los graves problemas ilegales que se esconden detrás:

1) Formas ilegales típicas de "construcción temporal": El edificio en cuestión es una estructura de estructura de acero de dos pisos con una superficie total de más de 1.800 metros cuadrados. Obviamente se trata de un edificio permanente construido en nombre de una construcción temporal, lo que viola directamente la disposición obligatoria del artículo 44 de la "Ley de Planificación Urbana y Rural" de que "la construcción temporal no construirá edificios permanentes".

2) Existencia ilegal más allá del período legal: Incluso según la aprobación presentada por la otra parte, el período de prórroga expiró en 2021. Posteriormente, el edificio continuó utilizándose para operaciones comerciales sin ninguna formalidad legal, y su existencia en sí misma era ilegal.

3) Defectos en la autoridad del sujeto de aprobación: si el comportamiento de aprobación del comité de gestión correspondiente excede la autoridad legal y viola los procedimientos legales es otro avance importante en este caso.

Lanzar supervisión administrativa para permitir que los edificios ilegales “revelen sus verdaderos colores”

Basándose en los sólidos argumentos jurídicos antes mencionados, el abogado Wang Hejing no optó por un litigio administrativo prolongado, sino que adoptó un camino de supervisión administrativa más eficiente. Presentó opiniones legales detalladas y materiales de evidencia a la Oficina de Planificación y Recursos Naturales de una determinada ciudad, señalando claramente la ilegalidad de la construcción involucrada y la crisis de legalidad de la aprobación original, y exigió a las autoridades competentes que realizaran sus tareas de investigación y manejo de acuerdo con la ley.

Esta estrategia rápidamente logró resultados decisivos. En abril de 2026, actualmente, la Oficina de Planificación y Recursos Naturales de una determinada ciudad emitió oficialmente el "Aviso de orden de corrección de conducta ilegal", determinó claramente que el plazo de uso del edificio temporal involucrado en el caso ha expirado, violando las disposiciones pertinentes de la "Ley de Planificación Urbana y Rural", y ordenó a la unidad de construcción su demolición incondicional en un plazo de 30 días.

Conecte los litigios civiles y elimine por completo los obstáculos a la protección de los derechos

Después de recibir este "Aviso de Orden de Corrección", la naturaleza del caso ha sufrido un cambio fundamental. Esta determinación administrativa niega directamente la validez jurídica del contrato involucrado en el caso desde el fundamento jurídico. El cliente puede utilizarlo inmediatamente como nueva prueba fundamental para posteriores nuevos juicios civiles o procedimientos litigiosos.

Esta determinación rompió con éxito el estancamiento original del caso, despejó obstáculos clave y allanó el camino legal para que las partes dieran seguimiento a los reclamos y derechos civiles. El partido no sólo no necesita seguir pagando el alquiler, sino que sus demandas de devolución del dinero pagado y compensación por las pérdidas también reciben un sólido apoyo legal, lo que demuestra plenamente las habilidades profesionales y la sabiduría general de los abogados profesionales para romper la situación y encontrar una salida a situaciones desesperadas en casos multicomplejos que involucran al Banco Popular de China.

Consejo del abogado: Un abogado experimentado sabe cómo “resolver el problema desde su origen”.

El éxito de este caso puede considerarse como un ejemplo de libro de texto de la estrategia de litigio colaborativo "administrativo + civil". A través de este caso, el abogado Wang Hejing brindó tres consejos profesionales cruciales a clientes que enfrentan dificultades similares:

1) Salir del pensamiento de “discutir el asunto tal como está” y encontrar la “raíz” de la disputa. Las causas profundas de muchas disputas civiles a menudo están ocultas en acciones administrativas. Cuando un tribunal civil dicta una sentencia adversa basándose en un “documento pelirrojo”, no se dé por vencido. Los abogados experimentados clasificarán exhaustivamente el contexto del caso y encontrarán los factores centrales que afectan la validez del contrato: si el objeto en sí es ilegal, entonces las acciones administrativas que respaldan su "legalidad" deben ser las "siete pulgadas" del caso.

2) Hacer buen uso de la colaboración "administrativa + civil" para formar una fuerza conjunta para la protección de los derechos. El litigio administrativo, la supervisión administrativa y el litigio civil no son mutuamente excluyentes, sino un "golpe combinado" que puede cooperar entre sí para formar una fuerza sinérgica. Promover que los departamentos competentes investiguen y se ocupen de actos ilegales mediante supervisión administrativa puede anular directamente la base jurídica del contrato; y el dilema en los litigios civiles puede proporcionar un objetivo claro para la protección de los derechos administrativos. Esta estrategia de "paralelo de múltiples líneas" a menudo puede tener el efecto de "marcar una gran diferencia".

3) Prestar atención al papel de "retroalimentación" de las pruebas y hacer de los documentos administrativos una "herramienta inteligente" para la protección de los derechos civiles. En este caso, el "Aviso de Orden de Corrección" no es sólo el resultado de una investigación administrativa, sino también la prueba "mejor" en un litigio civil que demuestra que el contrato es inválido y anula la sentencia original. Los abogados experimentados prestarán atención a la recopilación y el uso de pruebas, especialmente los documentos legales emitidos por agencias administrativas, que a menudo pueden convertirse en la clave para cambiar las cosas.

Conclusión: El valor de un abogado profesional radica en “encontrar la mejor solución para el cliente”

Desde la desesperación por los resultados civiles hasta el contraataque desesperado a través de la protección de los derechos administrativos, el éxito de este caso demuestra plenamente que los abogados experimentados no sólo comprenden las disposiciones legales, sino que también saben cómo utilizar estrategias legales para resolver problemas prácticos.

Mediante la estrategia de colaboración "derecho administrativo + código civil", el abogado Wang Hejing no sólo ordenó la demolición de más de 1.800 metros cuadrados de edificios ilegales en un plazo determinado, sino que también salvaguardó fundamentalmente los derechos e intereses legítimos de las partes. Este es exactamente el valor central de los abogados profesionales: no limitarse a un solo campo legal, sino considerar de manera integral el contexto general del caso, encontrar la solución más fundamental y luchar por los mejores intereses de las partes.

Beijing Yingting Law Firm continuará defendiendo el concepto de "Ley de Ying, confianza en los tribunales" y brindará a todas las partes servicios legales integrales, para que cada disputa pueda resolverse sustancialmente.

Adjunto: Aviso de la Dirección Municipal de Recursos Naturales y Planificación ordenando corrección de actos ilícitos

Abogado a cargo de este caso

Bufete de abogados Yingting de Beijing Abogado Wang Hejing

Abogado Wang Hejing

Abogado Wang Hejing

Beijing Yingting Law Firm Abogado a tiempo completo

Centrarse en el manejo de casos importantes y complejos que involucran cuestiones interregionales.

Investigador, Escuela de Estudios Institucionales, Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, Instituto de Instituciones Empresariales Modernas

Mediador, Asociación de Promoción del Desarrollo de la Mediación Diversificada de Beijing

Miembro de la Sociedad de Derecho de Quiebras de Beijing

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