Información legal

Los precios actuales de la vivienda siguen siendo altos y el mercado de alquiler de viviendas se está volviendo cada vez más activo a medida que más y más personas se trasladan a trabajar, vivir y administrar negocios en otros lugares. Los inquilinos en Beijing e incluso en todo el país se han asustado después de experimentar una tormenta de aumento de alquileres, temiendo que algún día el propietario proponga repentinamente aumentar el alquiler. Solicitar una subida de alquiler es una prueba para ambas partes, tanto a nivel mental como sobre el contrato de alquiler firmado en su momento.

La cuestión de si aumentar o no los alquileres es suficiente para enojar a la gente, pero muchos propietarios e inquilinos no son conscientes de que cada vez más propiedades de alquiler participan en proyectos de adquisición de terrenos y demolición que se llevan a cabo en todo el país. La adquisición de terrenos y la demolición han planteado mayores desafíos para ambas partes del contrato de arrendamiento.

En los últimos días, varias capturas de pantalla de registros de chat de WeChat aparecieron en varias plataformas de medios, lo que provocó una discusión generalizada entre los internautas. El contenido de la captura de pantalla trata aproximadamente de que el inquilino cree que ha estado alquilando durante tres años una casa de alquiler que está a punto de ser demolida y que es un "objetivo real de reasentamiento" y, por lo tanto, exige que el propietario le dé la mitad del dinero de la demolición.

¿Tienen entonces los inquilinos derecho a recibir una indemnización por la demolición de sus casas alquiladas? El siguiente abogado responderá a esta pregunta desde dos partes: leyes y regulaciones relevantes y hechos.

Disposiciones legales relevantes sobre la expropiación de viviendas en terrenos de propiedad estatal:

De conformidad con las disposiciones pertinentes del "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal", si las casas de entidades o personas en terrenos de propiedad estatal se expropian para salvaguardar los intereses públicos, se debe otorgar una compensación justa a los propietarios de las casas expropiadas (en lo sucesivo, las personas expropiadas).

Además, según otras disposiciones pertinentes del Reglamento, la compensación proporcionada a la persona expropiada por el gobierno popular municipal o de condado que tomó la decisión de expropiar la casa incluye:

(1) Compensar el valor de las casas expropiadas;

(2) Compensar a las personas expropiadas con honorarios de reasentamiento temporal por reubicación y reasentamiento temporal causado por la expropiación de viviendas;

(3) Indemnización por pérdidas causadas por cese de actividades comerciales por expropiación de vivienda.

Los gobiernos populares municipales y de condado que toman la decisión de expropiación deben proporcionar ciertos subsidios y recompensas a las personas expropiadas.

Además, de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento", la persona expropiada puede tener dos opciones para la compensación por expropiación, una es la compensación monetaria y la otra es la compensación por intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado deben proporcionar casas para el intercambio de derechos de propiedad a las personas expropiadas que elijan el intercambio de derechos de propiedad como compensación, y deben calcular el valor de las casas expropiadas y luego liquidar la diferencia entre el valor de las casas expropiadas y el valor de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad.

Si se expropian residencias personales debido a la necesidad de reconstrucción en áreas urbanas antiguas, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que toma la decisión sobre la expropiación de viviendas proporcionará a la persona expropiada que opte por intercambiar los derechos de propiedad de la casa en el área de reconstrucción con una casa en el área de reconstrucción o en un área cercana.

Como se desprende de lo anterior, la persona expropiada en el Reglamento suele referirse al propietario de la vivienda expropiada y demolida, y los objetos de compensación son los titulares de derechos correspondientes según los diferentes conceptos de compensación.

Normas pertinentes para la demolición de viviendas en terrenos colectivos:

Además de las disposiciones principales pertinentes de la Ley de Gestión de Tierras y el Reglamento de Aplicación de la Ley de Gestión de Tierras, los gobiernos locales también han formulado leyes y reglamentos locales pertinentes para la demolición de viviendas en terrenos colectivos. A continuación se toman como ejemplo las "Medidas de gestión de demolición de viviendas en terrenos colectivos municipales de Beijing".

Según las disposiciones pertinentes de las Medidas, la unidad o individuo propietario de la casa que se va a expropiar y demoler se denomina persona expropiada en estas Medidas.

Según las disposiciones pertinentes de las "Medidas", aquellos cuyas casas hayan sido expropiadas y demolidas pueden optar por recibir una compensación monetaria o elegir el intercambio de derechos de propiedad y el reasentamiento de viviendas como compensación. En algunas áreas, incluso se pueden aprobar terrenos para viviendas.

Según las disposiciones pertinentes de las "Medidas", además de proporcionar cierta compensación y reasentamiento a las personas expropiadas que utilizan sus propias casas en la propiedad para dedicarse a actividades productivas y comerciales y poseen licencias comerciales e industriales, la parte expropiadora también debe compensar adecuadamente las pérdidas causadas por el cese de las actividades productivas y comerciales. Entre ellos, los gobiernos populares de distrito y condado formulan normas de compensación por las pérdidas económicas de las casas que han sido expropiadas y demolidas; los gobiernos del municipio (municipio minoritario) y de la gente de la ciudad formulan los estándares de compensación por las pérdidas económicas de las casas que han sido demolidas, y los gobiernos del municipio (municipio minoritario) y de la gente de la ciudad deben presentar los documentos ante los gobiernos populares del distrito y del condado.

Según las disposiciones pertinentes de las "Medidas", la parte expropiadora debe compensar a las personas expropiadas por los costos de reubicación debido a la expropiación de viviendas. La parte expropiadora debe proporcionar subsidios de reubicación a las personas expropiadas.

Entre ellos, los gobiernos populares de distrito y condado estipulan subsidios de reubicación para la adquisición de tierras y la demolición de viviendas; los gobiernos del municipio (municipio minoritario) y del pueblo estipulan los subsidios de reubicación para la adquisición de tierras y la demolición de casas, y deben presentarse ante los gobiernos populares del distrito y del condado.

Como se desprende de lo anterior, la compensación monetaria, la compensación por la vivienda para el reasentamiento y la aprobación separada de los terrenos para las viviendas son las tres formas principales de compensar y reasentar a los propietarios de casas en tierras colectivas expropiadas y demolidas.

Para aquellos cuyos contratos de arrendamiento hayan expirado antes de la expropiación y demolición

Independientemente de si alquila un edificio residencial o un edificio comercial, siempre que el contrato de arrendamiento haya expirado antes del período de expropiación y reubicación, la expropiación y demolición no afectará los derechos reales del arrendatario, porque el arrendatario solo necesita mudarse y entregar la casa según la fecha de vencimiento especificada en el contrato. Por lo tanto, cuando el contrato de arrendamiento ha expirado, no existe ninguna ley pertinente que sirva de base para que el arrendatario reclame derechos de indemnización por demolición.

Para aquellos cuyos contratos de arrendamiento no hayan vencido al momento de la demolición y demolición.

Si el contrato de arrendamiento firmado contiene disposiciones que estipulan que el arrendador debe rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento con el inquilino debido a la expropiación y demolición de la casa, se seguirán los términos del contrato. Si el contrato firmado no prevé la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por expropiación y demolición de la vivienda, el arrendatario puede negociar con el arrendador para llegar a un acuerdo. Si las dos partes no pueden llegar a un acuerdo en la negociación, el arrendatario puede proteger sus derechos e intereses legítimos a través de medios legales como el litigio.

Si el contrato firmado por ambas partes del contrato de arrendamiento no estipula la cuestión de la expropiación y demolición, y el inquilino renuncia voluntariamente a los derechos de compensación correspondientes, el arrendatario de la casa residencial arrendada puede exigir al propietario que pague una compensación por los honorarios de reubicación y los subsidios de reubicación;

Los inquilinos que alquilan propiedades comerciales también pueden exigir al propietario que pague los costos de renovación que invirtieron originalmente, así como una compensación por las pérdidas causadas por el cese de las actividades comerciales y una compensación por reubicación, etc.

Ocultar el hecho de que la casa está a punto de ser expropiada y demolida y seguir alquilándola después de que la adquisición del terreno haya sido aprobada y notificada

Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos, un inquilino que comete fraude contractual contra un arrendador puede solicitar a un tribunal o institución de arbitraje que modifique o cancele el contrato de conformidad con la ley y exigir al propietario que compense al inquilino por las pérdidas resultantes.

Con todo, cuando se expropia y derriba una casa de alquiler, el arrendatario no tiene derecho a exigir una parte de la indemnización por la casa derribada. Sin embargo, el arrendatario puede, con base en el contrato, exigir al arrendador la correspondiente compensación o compensación por el impacto de la adquisición del terreno, la demolición y las modificaciones del contrato sobre sus derechos.Por lo tanto, ambas partes del contrato de arrendamiento deben aclarar los términos relevantes al firmar un contrato de arrendamiento.

Además de los alquileres de viviendas privadas mencionados anteriormente, también existen viviendas de alquiler públicas (viviendas públicas administradas directamente por el gobierno y viviendas públicas autogestionadas por unidades) por razones históricas y políticas. Aunque el inquilino no es el dueño de la casa, en realidad disfruta de derechos de propiedad similares a los del dueño de la casa. Cuando se expropien y derriben viviendas públicas, los arrendatarios de viviendas públicas gozarán de los derechos del expropiado a recibir indemnización y reubicación, así como de los correspondientes dictámenes, declaraciones, derechos de estar presentes y participar en audiencias, etc.

En resumen, no existe ninguna ley relevante que sirva de base para que un inquilino solicite una división equitativa del pago de demolición con el propietario. El arrendatario sólo disfruta del derecho de uso de la casa particular alquilada en base a la relación de arrendamiento. Sólo cuando los derechos reales se vean afectados e infringidos podrá el arrendatario exigir una indemnización o compensación al arrendador con base en el contrato de arrendamiento y las disposiciones legales pertinentes.

Ambas partes del contrato de arrendamiento tienen sus propios derechos finales. Recuerde negociar y resolver disputas sin tocar los resultados de ambas partes. Si las demandas irrazonables de una parte afectan los resultados de la otra parte, los derechos e intereses de las víctimas de la infracción pueden proteger sus derechos a través de canales legales con la ayuda de un abogado profesional en demoliciones.