Introducción:En los últimos años, con el rápido desarrollo de la economía de mi país y el rápido avance de la urbanización, han surgido cada vez más disputas derivadas de la compensación por demolición. Para la mayoría de las personas demolidas, cuáles son los procedimientos de demolición y qué cuestiones necesitan atención son cuestiones que todos están ansiosos por saber. Esto es de gran importancia para prepararse lo antes posible para todos los aspectos de la demolición y esforzarse por obtener los máximos beneficios legales para ellos mismos. Este artículo presenta principalmente los procedimientos de expropiación de viviendas en terrenos de propiedad estatal que preocupan a todos.

Los procedimientos de expropiación de viviendas en terrenos de propiedad estatal giran principalmente en torno a la decisión de expropiación y la indemnización por expropiación.

Respecto a la decisión de cobro

1. Formulación de un plan de compensación por expropiación

Según el artículo 10 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal, el departamento de expropiación de viviendas deberá formular un plan de expropiación e indemnización y presentarlo a los gobiernos populares a nivel municipal y distrital. Los gobiernos populares a nivel municipal y de condado organizarán departamentos pertinentes para realizar manifestaciones sobre los planes de expropiación y compensación y publicarlos para solicitar la opinión pública. En la práctica, el plan de compensación de expropiación propuesto aparece antes de que se tome la decisión de expropiación, lo cual es un procedimiento importante en la expropiación de viviendas. Las personas expropiadas deberán ejercer activamente su derecho a expresar opiniones.

2. Anuncio de decisión de expropiación de vivienda y notificación de reconsideración y derechos de litigio

El artículo 13 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que el gobierno popular a nivel municipal y de condado hará un anuncio oportuno después de tomar una decisión sobre la expropiación de viviendas. El anuncio deberá especificar los planes de compensación de expropiación, reconsideración administrativa, derechos en lo contencioso administrativo y otros asuntos. El artículo 14 del "Reglamento" estipula además que si la persona expropiada no está satisfecha con la decisión de expropiación de la vivienda adoptada por el gobierno popular a nivel municipal o de condado, puede solicitar una reconsideración administrativa de conformidad con la ley, o puede presentar una demanda administrativa de conformidad con la ley. La decisión de expropiación de la vivienda marca el inicio oficial del proyecto de expropiación y recuperación de los derechos de uso del suelo de propiedad estatal. Si la persona expropiada está insatisfecha con el plan de compensación de expropiación, es muy necesario iniciar procedimientos de desagravio dentro del plazo legal.

3. Organizar la investigación y el registro.

El artículo 15 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula: El departamento de expropiación de viviendas organizará una investigación y registro de la propiedad, ubicación, propósito, área de construcción, etc. de las casas dentro del alcance de la expropiación de viviendas, y las personas expropiadas cooperarán. Los resultados de la investigación se anunciarán a las personas expropiadas en el ámbito de la expropiación de viviendas.

Sobre la compensación por expropiación

1. Alcance de la expropiación e indemnización

El artículo 17 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la compensación a las personas expropiadas por los gobiernos populares municipales y de condado que toman la decisión de expropiar viviendas incluye:

(1) Indemnización por el valor de la casa expropiada;

(2) Indemnización por reubicación y reasentamiento temporal causados por expropiación de vivienda;

(3) Compensación por pérdidas causadas por la suspensión de la producción y el negocio debido a la expropiación de viviendas.

Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado formularán subsidios y medidas de recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas.

En la práctica, la compensación del punto (3) existirá para la vivienda comercial. Las subvenciones y premios deben cumplir determinadas condiciones antes de poder obtenerse. Todo ello en conjunto son la compensación total que finalmente puede recibir la persona expropiada.

2. Normas de compensación por el valor de las viviendas expropiadas

El artículo 19 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la compensación por el valor de las casas expropiadas no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares de las casas expropiadas en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación. La “fecha de anuncio de la decisión de expropiación de la vivienda” aquí es el momento de evaluación legal. El "precio de mercado de bienes inmuebles similares" establece la aplicación del "método de comparación de mercado" en la evaluación del valor de la vivienda.

3. Dos reglas importantes para evaluar el valor de las casas expropiadas

El artículo 19 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que el valor de las viviendas expropiadas será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de conformidad con el método de evaluación de expropiación de viviendas. Si tiene alguna objeción al valor de la casa expropiada determinado por la tasación, puede solicitar a la agencia tasadora de precios inmobiliarios una revisión de la tasación. Si tiene alguna objeción al resultado de la revisión, puede solicitar la tasación al Comité de Expertos en Tasación de Precios de Bienes Raíces. Es decir, los dos recursos directos de valoración son solicitar la revisión y solicitar el peritaje.

El artículo 20 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado" estipula que la agencia de valoración de los precios inmobiliarios será seleccionada por la persona expropiada mediante negociación; si la negociación fracasa, se determinará por decisión mayoritaria, selección aleatoria, etc. El método específico será formulado por la provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. La persona expropiada tiene derecho a elegir la agencia de evaluación, lo cual es un punto clave muy importante para revisar si el proceso de evaluación es legal.

4. Opciones opcionales de compensación monetaria e intercambio de derechos de propiedad

El artículo 21 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa para el intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad con la persona expropiada. El derecho de la persona expropiada a elegir el método de compensación debe ser satisfecho conforme a la ley.

5. Firmar un acuerdo de compensación por expropiación

El artículo 25 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que el departamento de expropiación de viviendas y la persona expropiada celebrarán un acuerdo de compensación de conformidad con las disposiciones de este Reglamento en relación con el método de compensación, el monto de la compensación y el período de pago, la ubicación y el área de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad, los honorarios de reubicación, incluidos los honorarios de reasentamiento o las casas de rotación, las pérdidas por suspensión de producción y negocios, el período de reubicación, el método de transición y el período de transición. etc. Una vez celebrado un acuerdo de compensación, si una de las partes no cumple con sus obligaciones en virtud del acuerdo de compensación, la otra parte puede presentar una demanda de conformidad con la ley.

6. Tomar una decisión sobre expropiación e indemnización.

El artículo 26 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que si el departamento de expropiación de viviendas y la persona expropiada no logran llegar a un acuerdo de compensación dentro del período del contrato especificado en el plan de compensación por expropiación, o si el propietario de la casa expropiada no está claro, el departamento de expropiación de viviendas deberá informar al gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de viviendas de conformidad con las disposiciones de estos reglamento, tomar una decisión de compensación de acuerdo con el plan de compensación de expropiación y hacer un anuncio dentro del alcance de la expropiación de la casa. Si la persona expropiada no está conforme con la decisión de indemnización, podrá solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley.

Permítanme recordarles aquí que un acuerdo de compensación y una decisión de compensación no pueden existir al mismo tiempo, es decir, si se firma un acuerdo de compensación, no habrá decisión de compensación. La decisión de compensación se tomó cuando no se pudo firmar un acuerdo de compensación.

7. Primero compensación y luego reubicación

El artículo 27 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que al implementar la expropiación de viviendas, primero se debe pagar la compensación y luego reubicarlas. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa proporcione una compensación a la persona expropiada, la persona expropiada deberá completar la reubicación dentro del período de reubicación especificado en el acuerdo de compensación o la decisión de compensación. Ninguna unidad o individuo podrá utilizar violencia, amenazas o violar las regulaciones para interrumpir el suministro de agua, el suministro de calefacción, el suministro de gas, el suministro de energía, el acceso a carreteras u otros medios ilegales para obligar a las personas expropiadas a reubicarse. Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación.

8. Solicitar ante el tribunal la ejecución forzosa de conformidad con la ley.

El artículo 28 del "Reglamento" estipula que si la persona expropiada no solicita una reconsideración administrativa o no presenta una demanda administrativa dentro del período legal y no se muda dentro del período especificado en la decisión de compensación, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa solicitará al Tribunal Popular su ejecución obligatoria de conformidad con la ley. Esto se conoce comúnmente como "demolición judicial" y también es el paso final en la demolición de viviendas urbanas.

Lo último que el abogado quisiera recordar a los expropiados es que lo resumido anteriormente es el contenido principal y fundamental estipulado en la Orden del Consejo de Estado nº 590. De ahí no es difícil ver el significado decisivo de los tres procedimientos: decisión de expropiación, decisión de compensación por expropiación y evaluación del valor de la vivienda. La decisión de expropiación establece el inicio del proyecto, la tasación determina el monto de la indemnización y la decisión de indemnización apunta a la demolición judicial. Por lo tanto, comprender estos tres puntos es a lo que la mayoría de las personas expropiadas deben prestar más atención en la práctica. Siempre que un expropiado pregunta a un abogado: ¿Qué ley relacionada con la demolición debo mirar? Todos responderemos a esto: ¡Mire la Orden No. 590 del Consejo de Estado!