Información legal

Introducción al artículo: Zhou construyó una casa en un huerto de cerezos para administrar el jardín, pero el comité de la aldea demolió la casa por considerarla construcción ilegal. Después de que la casa fue demolida, algún tiempo después, Zhou se enteró de que el terreno iba a ser expropiado. ¿Puede obtener una compensación?

Primera parte: Historia del caso

En junio de 2008, Zhou contrató un terreno en la aldea para plantar cerezos. Para facilitar el manejo del jardín, construyó una casa en el terreno para vivir. Vivió en paz durante diez años. Hace dos días, el comité del pueblo le informó que la casa que había construido él mismo era ilegal y sería demolida. Pero Zhou invirtió todo su dinero aquí. Si derriban la casa, ¿dónde vivirá? El comité de la aldea dijo que no les importaba este asunto y le pidieron a Zhou que encontrara una manera por su cuenta. Sugirieron alquilar una casa afuera. El equipo de demolición de Yingting se enteró de que la gente del comité de la aldea advirtió a Zhou que derribara la casa en un plazo de tres días para evitar que la demolición forzada de la casa afectara el huerto de cerezos. Zhou estaba muy indeciso. Era necesario proteger las decenas de acres de jardín. ¿Qué pasaría si nadie estuviera mirando y robaran las cerezas y las instalaciones del campo? Sin embargo, Zhou escuchó que varios productores de cerezas de las aldeas vecinas habían llegado a un acuerdo y habían recibido una compensación. ¿Por qué los resultados de la planificación serían diferentes si alquilaran un terreno para cultivar cerezas en la misma ciudad? ¿Van a cortar el agua y la luz y demoler la casa por la fuerza? Unos días más tarde, unas personas vinieron y demolieron por la fuerza su casa que él mismo había construido. También demolieron las instalaciones del huerto de cerezos de Zhou y derribaron los cerezos. El comité del pueblo no mencionó ninguna compensación. Un mes después, Zhou se enteró de que su tierra iba a ser expropiada para la construcción de una carretera. ¿Quería saber si podrían recibir una compensación?

Parte 2: Cuando la construcción ilegal se topa con la adquisición de terrenos y la demolición, ¿puede haber compensación?

1. ¿Una casa sin licencia equivale necesariamente a una construcción ilegal?

¡No! Las casas indocumentadas no significan construcciones ilegales, como casas construidas en la propia propiedad, como casas construidas antes del 1 de enero de 2008, o casas cuyos certificados de bienes raíces no se obtuvieron a tiempo debido a cambios en los departamentos gubernamentales pertinentes y otras razones. Hay muchas razones para no tener licencia, por lo que una vivienda sin licencia no significa construcción ilegal.

2. ¿Es necesario derribar los edificios ilegales?

¡No! Los edificios construidos sin obtener un permiso de planificación del proyecto de construcción, o en violación del contenido relevante aprobado por el permiso de planificación del proyecto de construcción, se consideran construcciones ilegales. Según la experiencia pasada de Ying Ting en el manejo de casos, se descubrió que hay muchas razones para las construcciones ilegales, algunas se deben a las partes involucradas y otras a agencias gubernamentales. Las consecuencias legales para las construcciones ilegales no son únicas. Hay decomiso y demolición dentro de un plazo, y también existen multas y procedimientos de reemisión, y el decomiso y demolición dentro de un plazo se limitan a violaciones graves de planificación urbana. Se puede observar que los edificios ilegales no necesariamente tienen que ser demolidos.

3. ¿Qué son las construcciones ilegales?

Ying Ting cree que, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana y Rural, los edificios ilegales incluyen: (1) Edificios construidos sin solicitud o aprobación de la solicitud, y sin obtener un permiso de planificación del terreno de construcción y un permiso de planificación del proyecto de construcción. (2) Edificios construidos modificando las disposiciones del permiso de planificación del proyecto de construcción sin autorización. (3) Edificios construidos con cambios de uso no autorizados. (4) Los edificios que no hayan sido demolidos para convertirse en edificios permanentes después de que la construcción de edificios temporales haya excedido su período de validez.

4. ¿Qué construcciones ilegales pueden ser indemnizadas?

(1) Empresas de promoción de inversiones con trámites incompletos

Para las empresas de promoción de inversiones con procedimientos incompletos, con el fin de implementar rápidamente el proyecto, el gobierno abrió un canal verde para manejar varios procedimientos de licencia, permitiendo la construcción primero y la aprobación después. Posteriormente, por diversos motivos, no se llevaron a cabo los trámites pertinentes. En este caso, Ying Ting cree que siempre que no exceda el alcance del permiso de planificación, tiene cierto grado de legitimidad y cumple con el principio de dependencia de los intereses. Por lo tanto, dichas empresas de inversión deberían recibir una compensación razonable durante la demolición.

(2) Fincas de reproducción, fincas de plantación y casas comerciales individuales con procedimientos incompletos

Algunas granjas y plantaciones apoyadas por los gobiernos locales no contaban con procedimientos completos en ese momento. Ante una expropiación posterior, el expropiador las demolería en nombre de una "construcción ilegal". Sin embargo, según el "Aviso de la Oficina de Tierras y Recursos y del Ministerio de Agricultura sobre cuestiones relativas a la mejora de la gestión de las tierras agrícolas de las instalaciones" emitido en 2010, quienes ocupan tierras agrícolas para la construcción de instalaciones agrícolas no necesitan pasar por los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas. Por lo tanto, si las fincas y fincas de plantación construidas antes de 2010 no han pasado por los trámites para las instalaciones agrícolas, pueden solicitar una compensación razonable.

(3) Casas particulares con trámites de construcción incompletos

Por razones históricas, los procedimientos de construcción de los edificios están incompletos y el registro de propiedad de las casas no se puede realizar de la forma normal. La Ley de Planificación Urbana y Rural de mi país se implementó el 1 de enero de 2008. Las casas construidas después de esa fecha deben obtener los procedimientos de aprobación de construcción. Según el principio de irretroactividad de la ley, las casas construidas antes de 2008 y con plenos derechos de uso del suelo no pueden identificarse fácilmente como construcciones ilegales.

Tercera parte: ¿Se puede compensar a Zhou? En tal situación, ¿qué deberían hacer las familias de demolición?

1. Algunas plantaciones apoyadas por gobiernos locales no contaban con procedimientos completos en ese momento. Ante una expropiación posterior, el expropiador las derribará en nombre de "construcción ilegal". Según las regulaciones pertinentes, quienes construyeron instalaciones agrícolas para ocupar tierras agrícolas antes de 2010 no necesitaron pasar por los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas. El huerto de cerezos de Zhou se construyó en 2008. Aunque los procedimientos de las instalaciones agrícolas no se han completado, puede solicitar una compensación razonable. La compensación incluye compensación por cerezos jóvenes, compensación por frutos de cerezo, edificios auxiliares del huerto de cerezos o cobertizos propuestos (no utilizados para residencia, solo edificios relacionados con el manejo del huerto de cerezos), equipos auxiliares del huerto de cerezos (piscinas, torres de agua, etc.).

2. La Ley de Planificación Urbana y Rural de mi país entró en vigor el 1 de enero de 2008. Las casas construidas después de esa fecha deben obtener los procedimientos de aprobación de construcción. La casa de Zhou fue construida en junio de 2008. Y es ilegal construir casas ocupadas por sus propietarios en tierras agrícolas. Por tanto, esta casa es una edificación ilegal. Según la ley, no se debe conceder ninguna compensación.

3. Ying Ting sugirió que ya sea que se trate de construcción ilegal o adquisición y demolición de terrenos, es mejor no demoler la casa en cuestión usted mismo. Si lo desmantela usted mismo, será difícil obtener una compensación más adelante. Debido a que no se puede encontrar una razón para pedir una compensación, también es difícil determinar a quién demandar en los tribunales. Si su casa ha sido demolida por la fuerza, puede tomar fotografías y vídeos relevantes antes, durante y después de la demolición como prueba de la demolición y como base básica para proponer condiciones de compensación. También es fácil identificar al sujeto que llevó a cabo la demolición forzosa, saber a quién demandar y averiguar quién debe asumir la responsabilidad de la demolición forzada.

4. Este caso involucra demolición forzosa. Según las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, incluso la demolición forzosa debe llevarse a cabo de conformidad con los procedimientos legales y el tribunal organizará la ejecución de la demolición forzosa de conformidad con la ley. Es ilegal que el comité del pueblo demuele la propiedad sin procedimientos legales. Zhou puede presentar una demanda de compensación administrativa para reclamar una compensación por las pérdidas.

Yingting te recuerda:

1. Si su casa es identificada como una construcción ilegal, primero averigüe si su casa es una construcción ilegal. Si tiene alguna pregunta, consulte a un abogado profesional en adquisición y demolición de terrenos para obtener asesoramiento legal profesional.

2. Porque la construcción ilegal se refiere a casas e instalaciones construidas fuera del área de planificación sin obtener el permiso de planificación para el proyecto propuesto (sitio original, selección del sitio y opiniones de construcción), y en violación de las disposiciones de la Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Planificación Urbana y Rural, el Reglamento sobre la Planificación y Gestión de la Construcción de Pueblos y Pueblos y otras leyes y reglamentos pertinentes. Por razones históricas, puede haber algunas casas sospechosas de construcción ilegal. La cuestión de si es necesario demolerlo y si se puede otorgar una compensación después de la demolición debe tratarse de manera diferente según las diferentes situaciones. En la práctica, los edificios ilegales no necesariamente pueden ser demolidos, sino que también pueden convertirse en edificios legales y permanecer allí de forma permanente. Hay muchas razones para la construcción ilegal, incluidas las partes involucradas y las agencias administrativas. Las consecuencias legales para las construcciones ilegales no son las únicas. Existen procedimientos de decomiso y demolición dentro de un plazo, así como multas y procedimientos de reemisión. Además, la confiscación y la demolición dentro de un plazo se limitan a violaciones graves de planificación urbana.

3. Si se encuentra con una demolición ilegal, debe presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses siguientes a la fecha en que tuvo conocimiento de la demolición. Porque de acuerdo con las leyes pertinentes de nuestro país, ante la adquisición y demolición de terrenos, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Algunos hogares reubicados presentarán una petición, pero la petición no es un canal legal y, por mucho que dure la petición, no constituye motivo para interrumpir el plazo para el procesamiento. Muchas personas que fueron demolidas se retrasaron en la presentación de peticiones y no cumplieron con el plazo de prescripción. Incluso si presentaran una demanda, el tribunal no la aceptaría. Incluso si encuentra un abogado, ¡no hay nada que pueda hacer para ayudarlo! En la práctica, no importa cómo informe la situación a sus superiores, al personal local o visite todas partes, en realidad no podrá resolver el problema. ¡Lo único que desperdicias es tu valioso tiempo para proteger tus derechos e intereses! Si no puede llegar a un acuerdo con la parte de expropiación y demolición, comuníquese con un abogado profesional en expropiación y demolición lo antes posible para encontrar una solución.