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Introducción al artículo: Como persona demolida, lo que más le preocupa es el monto de la compensación. ¿Conoces estos 7 trucos en la adquisición y demolición de terrenos?

1. Acuerdo en blanco, acuerdo oral

(1) Los acuerdos en blanco están expresamente prohibidos por las leyes y reglamentos nacionales, pero en la práctica, la parte demolidora a veces hace atractivas promesas verbales para inducir a las personas demolidas a firmar acuerdos en blanco, y las personas demolidas lo creen y firman con sus nombres. Después de que el grupo de demolición retiró el acuerdo, completaron un contenido que era completamente diferente de la promesa verbal y el monto de la compensación también se redujo considerablemente. Sólo entonces los derribados se dieron cuenta de repente.

(2) Las órdenes orales y los anuncios escritos tienen efectos diferentes y la forma escrita es más eficaz. Después de que se emita el anuncio y la decisión sobre la adquisición de tierras, los departamentos gubernamentales o agencias funcionales gubernamentales pueden notificar a las empresas que suspendan la producción y las operaciones de dos maneras. O puede emitir directamente un anuncio escrito exigiéndole que suspenda la producción y el negocio dentro de un límite de tiempo; o puede notificar verbalmente a la empresa para que suspenda la producción y el negocio. Ying Ting sugirió que deberíamos distinguir entre notificación oral y notificación escrita, porque las dos formas tienen efectos diferentes. Una notificación formal por escrito es mucho más poderosa como prueba. Utilice grabaciones de audio y vídeo para registrar el compromiso de la parte de demolición como prueba para la protección de derechos posterior.

2. Engaño de intereses, amenazas verbales y presión para persuadir u obligar a las personas a firmar.

Cuando el grupo de demolición se moviliza para la demolición en la etapa inicial, lo mejor que hacen es engañar a las personas que están siendo demolidas para que cooperen con la demolición lo antes posible. En este momento, la persona que está siendo derribada debe mantener la calma, porque si firma el acuerdo, significa que ha adquirido efectos jurídicos. Incluso si descubre que la compensación otorgada es muy pequeña, no podrá arrepentirse en el futuro.

3. No existe ninguna provisión de responsabilidad por incumplimiento de contrato en el acuerdo.

En circunstancias normales, básicamente se pueden lograr las condiciones de compensación prometidas por la parte demolidora. Especialmente los términos específicos claramente establecidos en el acuerdo de compensación. Pero tenga miedo de cualquier imprevisto. Si no existe ninguna estipulación relevante sobre responsabilidad por incumplimiento de contrato en el formato de acuerdo de cláusula proporcionado por la parte demolidora, la persona derribada no deberá firmarlo. Lo mejor es que las personas que están siendo demolidas soliciten a los profesionales legales que revisen el contenido del acuerdo para ver si hay cláusulas que nos sean desfavorables o contenido importante que se haya omitido. Dependiendo de la situación real, puede considerar formular contenidos adicionales del acuerdo de compensación para proteger en la mayor medida posible los derechos e intereses legítimos de la empresa.

4. No se entregará a las personas demolidas el acuerdo de compensación de reasentamiento original.

El acuerdo de compensación por demolición es una especie de contrato que es resultado del consenso de ambas partes. En aras de la equidad y la justicia, cada parte debe conservar la copia original del acuerdo. Si el equipo de demolición se lleva todos los originales por diversas razones, las personas que serán demolidas correrán grandes riesgos. Por ejemplo, la parte demoledora modifica arbitrariamente el contenido del acuerdo y reduce el importe de la indemnización.

5. La persona que firma el acuerdo es ilegal.

Para proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios de empresas, al firmar un acuerdo de demolición, la otra parte debe ser el demoledor y tener calificaciones de sujeto legal. De lo contrario, el contrato se firmará con el riesgo de no poder ejecutar el acuerdo porque el sujeto no está claro y el sujeto carece de capacidad para asumir responsabilidades legales. Por ejemplo, instituciones como la sede de demolición, la oficina de demolición y el grupo líder del trabajo de demolición no tienen las calificaciones de personas jurídicas. Todas ellas son organizaciones de demolición establecidas temporalmente. Una vez finalizada la demolición, serán disueltos, sin mencionar que no cumplirán el acuerdo en el futuro. A este respecto, existen disposiciones claras en el Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado y en el Reglamento de Aplicación de la Ley de Ordenación de Tierras.

6. Sin resultados de evaluación, sin negociaciones formales y con retrasos.

Cuando algunas empresas se enfrentan a la demolición, el personal de los departamentos pertinentes nunca se sienta formalmente a negociar, ni dice cuánta compensación recibirán. No se ha realizado ningún informe de evaluación. Pero a medida que pasa el tiempo, se acerca el día en que la empresa será demolida. En este caso, el propietario de la empresa puede obtener la compensación que merece enviando una carta y negociando con los evaluadores y el personal del departamento correspondiente de ambas partes. ¡Los resultados de una evaluación justa y profesional, así como las negociaciones formales, son muy eficaces para aumentar el monto de la compensación!

7. Cerrar primero y luego desmantelar, dar poca o ninguna compensación por la suspensión de la producción y las operaciones comerciales.

En la práctica, encontramos que algunos departamentos encuentran varias razones para cerrar empresas que están incluidas en el alcance de la adquisición de tierras y demolición, y luego implementar la expropiación y demolición en el futuro. El objetivo principal de esto es que, debido a que la empresa ha sido cerrada, si es demolida en el futuro, se pueda reducir parte de la compensación por la pérdida de producción y la suspensión del negocio. Para las empresas con buenos resultados operativos, la pequeña compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y las operaciones comerciales es una cantidad considerable.

8. Las condiciones de la indemnización no fueron negociadas y el caso se retrasó hasta que expiró el plazo de prescripción para ganar el pleito.

(1) El 8 de febrero de 2018 se implementó oficialmente la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre la Aplicación de la Ley de Procedimiento Administrativo de la República Popular China", declarando que las dos interpretaciones judiciales anteriores que habían estado vigentes durante muchos años eran inválidas. El período de procesamiento para los casos de demolición forzosa se ha reducido de 6 a 12 meses, así que no se pierda el plazo de prescripción para la protección de derechos. Según el artículo 64 de la Nueva Interpretación sobre Litigios, si un organismo administrativo no informa a los ciudadanos, personas jurídicas u otras organizaciones del plazo para el procesamiento al tomar medidas administrativas, el plazo para el procesamiento se calculará a partir de la fecha en que el ciudadano, persona jurídica u otra organización conozca o deba conocer el plazo para el procesamiento, pero el período máximo a partir de la fecha en que el ciudadano, persona jurídica u otra organización conozca o deba conocer el contenido del acto administrativo no excederá de un año.

(2) En términos generales, después de que se produce una demolición forzada, si desea demandar al gobierno por demolición ilegal, debe presentar una demanda dentro de los 6 meses. Sin embargo, en los casos de demolición forzosa, a veces la parte demoledora no notifica por escrito antes de llevar a cabo la demolición forzosa, o el documento emitido no recuerda a las partes su derecho a litigar. En este caso, las partes pueden presentar una demanda dentro de 1 año. El Equipo de Demolición de Yingting se enteró de que en los casos de demolición forzada, las partes involucradas a menudo no están dispuestas a demandar de inmediato. En cambio, optan por informar, buscar líderes, etc. para intentar solucionar el problema. Esto demora mucho tiempo y el problema no es fácil de resolver. Cuando realmente se deciden a demandar, no vencen el plazo para presentar una demanda y pierden la oportunidad de defender sus derechos.

Yingting te recuerda:

De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Algunos hogares reubicados presentarán una petición, pero la petición no es un canal legal y, por mucho que dure la petición, no constituye motivo para interrumpir el plazo para el procesamiento. Muchas personas que fueron demolidas se retrasaron en la presentación de peticiones y no cumplieron con el plazo de prescripción. Incluso si presentaran una demanda, el tribunal no la aceptaría. Incluso si encuentra un abogado, ¡no hay nada que pueda hacer para ayudarlo! En la práctica, no importa cómo informe la situación a sus superiores, al personal local o visite todas partes, en realidad no podrá resolver el problema. ¡Lo único que desperdicias es tu valioso tiempo para proteger tus derechos e intereses! Si no puede llegar a un acuerdo con la parte de expropiación y demolición, comuníquese con un abogado profesional en expropiación y demolición lo antes posible para encontrar una solución.