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Preguntas de propietarios de negocios demolidos en Chongqing:

Tengo una fábrica en Chongqing. El terreno es un terreno industrial de transferencia de propiedad estatal de 8.000 metros cuadrados y el edificio de la fábrica es de 4.000 metros cuadrados. Me gustaría preguntar qué criterio utilizará el gobierno para evaluar la compensación por la expropiación del edificio de la fábrica. ¿Se basa en el precio residencial local o en algún otro estándar? Además, si va a ser reemplazado, ¿en qué estándar se basará? ¿Se basa en el área del terreno o en el área de la casa?

El abogado de demolición de Yingting explica los estándares de cálculo y los elementos de compensación incluidos por la demolición de la fábrica:

Hoy en día, muchas ciudades están construyendo parques industriales y trasladando algunas empresas. De esta forma, las empresas originales serán demolidas y se construirán otras instalaciones comerciales. Cuando una empresa se enfrenta a una demolición, la cuestión de la indemnización se convierte naturalmente en el centro de atención del responsable de la empresa. Quieren saber cómo subsidia el gobierno a la empresa. Entonces, ¿cuál es el estándar de compensación para la reubicación de empresas? Ahora escuchemos lo que los abogados tienen que decir.

1. Indemnización por bienes derribados

Incluyendo: compensación por terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no puedan ser reubicados, así como maquinaria y equipo que efectivamente se pierdan debido a la reubicación.

1. Problemas relacionados con las tasas de compensación territorial en la práctica

Los locales comerciales de una empresa generalmente se obtienen mediante arrendamiento. Hay dos tipos de terrenos arrendados: el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal y el arrendamiento de terrenos colectivos. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses de la empresa en el contrato de arrendamiento? Según el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas situadas en terrenos de propiedad estatal", los objetos de la indemnización por demolición son los edificios y anexos situados en terrenos de propiedad estatal. No existe ninguna disposición unificada en el reglamento de demolición sobre compensación por terrenos baldíos o terrenos limpios. No existen normas sobre la demolición de edificios en terrenos colectivos.

También hay casos en los que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen directamente mediante licitación, subasta o asignación. Sin embargo, la Ley de Gestión de Tierras sólo estipula una compensación adecuada por la recuperación de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, pero no contiene disposiciones detalladas.

La indemnización por demolición y la indemnización por terrenos en distintos lugares se calculan a menudo junto con la indemnización por vivienda y edificio. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, que hacen imposible que los titulares de derechos obtengan una compensación razonable correspondiente.

2. Determinación de los costes de compensación de viviendas y edificios.

La compensación por casas y edificios se calculará sobre la base de la superficie de edificación registrada en el certificado de propiedad correspondiente. Si es imposible solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria y un certificado de terreno por razones históricas, se puede determinar mediante mediciones reales. En general, el valor de las casas y edificios debería ser confiado conjuntamente por los demoledores y las personas derribadas a una sociedad de tasación. La empresa tasadora determinará el valor real de las viviendas y edificios en base a las normas técnicas de tasación pertinentes.

3. Los costos de reposición de equipos se calculan con base en el precio de reposición.

Los costos de reubicación e instalación de equipos se calcularán con base en el precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por las autoridades locales. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: una es equipo removible; el otro es equipo no extraíble. Los costos de pérdida causados ​​por la demolición de equipos removibles se pueden dividir en costos de pérdida física y costos de pérdida funcional. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación, costos de depuración, etc. Los costos de pérdida funcional incluyen la disminución en la precisión de la máquina causada por la reubicación y el aumento de productos de calidad inferior. Para los equipos no removibles, la demolición dará lugar al abandono del equipo, por lo que el precio nuevo y el precio de reemplazo deben combinarse para calcular el precio de reemplazo del equipo y compensar al propietario.

En la operación real de demolición, cuando se derriban viviendas no residenciales, los costos de reubicación e instalación del equipo deben determinarse en cada lugar; El equipo que no pueda restaurarse para su uso será compensado según el precio de reemplazo del equipo.

2. Compensación por pérdidas causadas por suspensión de producción y negocios.

Incluyendo pérdidas operativas reales y pérdidas operativas esperadas.

Esta parte es una parte controvertida en la práctica jurídica. El autor cree que el coste de producción y la suspensión de la actividad empresarial no sólo deben incluir la pérdida real de materias primas, productos semiacabados y otros artículos, sino también el importe de la compensación determinado sobre la base de las ventas o beneficios reales del mismo período en años anteriores. Esta parte del coste suele ser la que afecta directamente al importe total de la compensación de la empresa. Por lo tanto, también es la máxima prioridad proteger los derechos.

El artículo 23 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la compensación por las pérdidas debidas a la suspensión de la producción y las actividades comerciales debido a la expropiación de las viviendas se determinará sobre la base de factores como los beneficios antes de la expropiación de la casa, el período de suspensión de la producción y las actividades comerciales, y otros factores. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las normas específicas y los métodos de cálculo no están estipulados de manera uniforme en los reglamentos ni en otras leyes y reglamentos administrativos. En la práctica legal, los estándares y bases para la compensación a menudo están estipulados en documentos de políticas de los gobiernos locales a nivel municipal. Los estándares de compensación varían de un lugar a otro y los métodos de cálculo también son diferentes.

3. Indemnización por costes de demolición

El uso y reubicación incluyen los costos preliminares de reubicación, los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, así como el desmontaje, embalaje y transporte de materiales, compensación a los empleados despedidos, etc.

1. Tarifas de instalación y reubicación de equipos

Para equipos removibles, se debe seguir el principio de uso continuo, la reubicación e instalación deben realizarse en otros lugares y el equipo debe continuar usándose. Los costos de reubicación e instalación del equipo incurridos en consecuencia son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición deberá compensarlas.

2. Costos de compensación por reasentamiento de los empleados despedidos

Las tarifas de compensación de reubicación para los empleados despedidos debido a la demolición no se especifican en detalle en las leyes, reglamentos y documentos de políticas, y son elementos que las partes de la demolición deben negociar entre sí. Si la demolición resulta en el despido de empleados, la compensación debe proporcionarse de acuerdo con los contratos laborales específicos firmados con los empleados y en conjunto con las disposiciones pertinentes de la legislación laboral.

4. Compensación por incentivos de demolición

Las tarifas de incentivo incurridas en función de la política de demolición incluyen tarifas de reubicación acelerada, tarifas de incentivo de demolición, etc.

En el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demoledores a menudo utilizan incentivos de reubicación rápida para alentar a las personas demolidas y a los arrendatarios a firmar acuerdos de compensación de demolición y reasentamiento lo antes posible y salir del alcance de la demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará el demoledor en función de la demolición real, o puede determinarse mediante negociación entre el demoledor, la persona que está siendo demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario del edificio de la fábrica demolido están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utiliza el edificio de la fábrica demolido. Esto ha sido estipulado en documentos políticos y es un enfoque razonable.

A través de este artículo, el abogado detalló los proyectos y estándares de compensación por reubicación de empresas desde cuatro aspectos principales. El contenido de la compensación incluye compensación por activos demolidos, compensación por suspensión de producción y negocios, compensación por costos de demolición y compensación de políticas, etc. Entre ellos, la compensación por activos demolidos y la compensación por suspensión de producción y operaciones comerciales son los dos más importantes, y también son áreas donde a menudo surgen problemas. La empresa debería incluirlos como foco de protección de derechos. Lo mejor para la empresa es contratar a un abogado profesional en demoliciones de Beijing Yingting para manejar conjuntamente los problemas de compensación por demolición.

Las anteriores son las respuestas relevantes sobre las normas de compensación y la evaluación del proyecto de compensación para la demolición de una fábrica en Chongqing. La compensación específica debe evaluarse de acuerdo con la situación detallada de la empresa. Los propietarios de negocios involucrados en temas relacionados, llamen al abogado de demolición empresarial de Yingtong para programar una cita para una entrevista.