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Introducción al artículo: La fábrica de Duan primero fue cerrada para su rectificación y luego demolida. La parte demoledora se negó a compensarla porque era una empresa contaminante. ¿Es esto razonable?

(Parte 1) Caso práctico

Una fábrica recibió un aviso de cierre para su rectificación. La razón fue que la fábrica hacía demasiado ruido y muchos residentes cercanos se quejaron de las molestias. Cinco meses después del cierre de la empresa, alguien que decía ser un miembro del personal de la oficina de demolición informó verbalmente al propietario de la empresa, Duan, que hiciera los preparativos lo antes posible y que abandonara la fábrica en el plazo de un mes y se preparara para la reubicación. El miembro del personal sostuvo un formulario y le pidió a Duan que lo firmara. Duan creía que este procedimiento de demolición era ilegal porque nunca había recibido una notificación formal por escrito y el formulario no era un acuerdo formal de demolición y reasentamiento, por lo que se negó a firmar. No solo eso, cuando Duan mencionó la compensación por las pérdidas debidas a la suspensión de la producción y los negocios, la gente de la oficina de demolición dijo que debido a que era una empresa que contaminaba el ruido, no había compensación por la suspensión de la producción y los negocios. Un mes después, la fábrica que no había sido desalojada por completo fue demolida. ¿Cómo se regula esto legalmente?

(Parte 2) Cómo prevé la ley estos casos

1. ¿Qué procedimientos se deben seguir antes de una demolición forzosa?

(1) Previamente deberá adoptarse una decisión administrativa de demolición dentro de un plazo.

(2) Haga recordatorios.

(3) Tomar decisiones administrativas de cumplimiento.

(4) Implementar decisiones administrativas de demolición obligatoria.

(5) Anunciar la demolición en un plazo determinado para la mayoría indeterminada de la sociedad.

(6) Yingting les recuerda que sólo cuando las partes no soliciten una reconsideración administrativa ni inicien un litigio administrativo dentro del plazo legal, podrán prepararse para la demolición forzosa.

2. ¿Cuál es la naturaleza y contenido del acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento?

El acuerdo de compensación por demolición es un acuerdo administrativo, es decir, un contrato administrativo, que se firma sobre la base de la igualdad, la voluntariedad y el consentimiento de ambas partes. Los términos específicos del acuerdo deben ser aprobados por ambas partes y se puede llegar a un consenso antes de poder firmarlos. Ying Ting sugirió que se aclararan los siguientes términos en el acuerdo de compensación por demolición: (1) El monto total de la compensación y los detalles específicos de cada contenido de compensación. Si existe un arrendamiento de fábrica, los detalles específicos de cada contenido de compensación son particularmente importantes. Se trata de determinar las partes de las dos partes a la hora de dividir la indemnización por demolición en el futuro. (2) Momento y forma de pago de la compensación. (3) Aclarar el área y la ubicación específica de las casas de reasentamiento y las tierras de reasentamiento, así como la naturaleza de la tierra, porque la ubicación geográfica determina el valor de ubicación de la tierra. Si la naturaleza del terreno es residencial, industrial o comercial también determina directamente el valor del terreno. Si ambas partes no tienen un acuerdo claro en el contrato, es posible que al final la empresa no reciba una compensación razonable. (4) Si se firma un acuerdo complementario, su contenido debe ser legal y no entrar en conflicto con los términos del contrato principal. Si hay cambios importantes en el contrato principal, se debe indicar claramente que prevalecerá el acuerdo de compensación.

3. ¿Cómo evaluar las pérdidas provocadas por la suspensión de la producción y del negocio?

(1) Las pérdidas por suspensión de producción y negocios incluyen “deben pagarse” y “deben ganarse”. La pérdida por suspensión de producción y actividad comercial causada por la demolición de una empresa se refiere a la pérdida causada por la suspensión o terminación de las actividades de producción y operación de la empresa debido a la expropiación y demolición de viviendas. Incluye diversos gastos que la empresa debe pagar por la suspensión de la producción, así como los ingresos normales que se deben obtener. Por ejemplo, los salarios de los empleados, diversas indemnizaciones contractuales, intereses de préstamos bancarios, ingresos normales de operaciones comerciales, etc. Las pérdidas calculadas debido a la suspensión de la producción y las operaciones comerciales deberían ser pérdidas causadas por la demolición de casas y tener una relación causal considerable; de ​​lo contrario, no se otorgará ninguna compensación.

(2) a. En materia de sueldos y remuneraciones, si el contrato de trabajo se rescinde por demolición, se debe considerar de acuerdo con la normativa laboral pertinente; si el contrato de trabajo no ha sido rescindido, se deberá considerar el salario base y los gastos de seguridad social durante el período de suspensión. La seguridad social y otros gastos relacionados deben basarse en las normas de seguridad social pertinentes.

b. Diversos daños y perjuicios por contratos, incluidos daños y perjuicios por contratos de venta y daños y perjuicios por contratos de compra. Las pérdidas por incumplimiento de contrato por demolición deben considerarse con base en la negociación para rescindir el contrato y la revisión del contenido específico de los términos del contrato.

c. La imposibilidad de pagar los préstamos causada por la suspensión de la producción y el negocio de la empresa, así como los intereses vencidos de los préstamos bancarios, etc., se calcularán sobre la base de la situación real.

d. Los ingresos normales de una empresa en funcionamiento se refieren a los ingresos netos después de impuestos. Debe considerarse y calcularse integralmente con referencia a la tasa de rendimiento promedio en la misma industria, el nivel normal de ingresos de la empresa en los últimos tres años y la duración de la producción y la suspensión del negocio. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. La duración de la suspensión de la producción y los negocios se refiere al período comprendido entre la fecha de suspensión de la producción y los negocios después de que la empresa recibe el aviso de demolición hasta la fecha de reconstrucción y reanudación de las operaciones normales.

e. La pérdida del arrendatario por suspensión del negocio se calculará con base en el plazo restante del arrendamiento estipulado en el contrato original.

f. Otras pérdidas causadas por suspensión de producción y negocios.

(Parte 3) ¿Qué deben hacer las personas desalojadas?

1. Foco de la disputa (1) ¿Qué procedimientos deben realizarse antes de desmantelar la fábrica?

Primero, se toma una decisión administrativa de demolición dentro de un plazo, luego se emite un recordatorio y luego se toma una decisión administrativa de ejecución para implementar la decisión administrativa de demolición obligatoria. Finalmente, se anunció a una mayoría no especificada de la sociedad un plazo para la demolición.

2. Foco de la disputa (2) Sólo mediante la firma del acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento se puede formar la relación de derechos y obligaciones.

El acuerdo de compensación por demolición es un acuerdo administrativo, es decir, un contrato administrativo, que se firma sobre la base de la igualdad, la voluntariedad y el consentimiento de ambas partes. Los términos específicos del acuerdo deben ser aprobados por ambas partes y se puede llegar a un consenso antes de poder firmarlos. El acuerdo formal debe contener disposiciones legales importantes, y la persona demolida debe tratar de conservar la copia original del acuerdo para prepararse para la futura protección de sus derechos e intereses.

3. Foco de la controversia (3) ¿Las empresas contaminantes no pueden recibir compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios?

En primer lugar, el equipo de demolición de Yingting cree que la empresa contaminante en este caso no es una empresa contaminante real. Los departamentos pertinentes no han publicado los resultados de las pruebas. Aún se desconoce si se desconoce la contaminación acústica provocada por exceder un determinado estándar. En segundo lugar, la demolición debería compensar las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios. Las pérdidas por producción y suspensión de negocios incluyen “deben pagarse” y “deben ganarse”, los cuales deben tenerse en cuenta.

4. ¿Qué pueden hacer las empresas para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos?

Si el propietario del negocio, Duan, aún no puede llegar a un acuerdo después de negociar con la parte de la demolición, puede solicitar una reconsideración administrativa o presentar una demanda administrativa. Lo mejor es contratar profesionales jurídicos profesionales para intervenir en negociaciones y procedimientos legales.

Yingting te recuerda:

1. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, si una fábrica cierra debido a problemas ambientales y tiene procedimientos formales, se debe otorgar una compensación razonable. Si no existen disposiciones legales locales pertinentes sobre compensación, la evaluación debe realizarse con referencia a las disposiciones pertinentes sobre adquisición de terrenos y demolición. El contenido de la compensación incluye principalmente compensación por pérdidas de viviendas, pérdidas debido a la suspensión de la producción y del negocio, pérdida y daño de equipos, y pérdida de accesorios de tierra, etc.

2. Si tiene objeciones a la decisión o las condiciones de compensación después de que su fábrica sea demolida o cerrada, presente una revisión administrativa dentro de los 60 días posteriores a la adopción de la acción administrativa específica y presente una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Si se excede este plazo de prescripción, se perderá la oportunidad de obtener reparación legal. Para esforzarse por obtener el máximo beneficio, puede leer conocimientos legales más relevantes y comprender las políticas relacionadas con el cierre de empresas locales, o puede buscar soluciones de abogados especializados en cierres de empresas y expropiación y demolición.