Demolición de empresas

Muchas personas expropiadas vinieron a preguntar a los abogados de demolición de Beijing:
Mi casa está incluida en el ámbito de expropiación, ¿no puedo demolerla?
Lo que los abogados de demolición de Beijing quieren decirle es que, por interés público, la casa está expropiada obligatoriamente por ley y debe ser demolida. La "demolición judicial" es a menudo un paso en la expropiación de viviendas. Los expropiados no pueden negarse a la demolición, pero los expropiados tienen derecho a hablar en términos de compensación y reasentamiento, derecho a negociar con el expropiado y derecho a revisar y litigar.

Vale la pena señalar que aunque la ley estipula directamente una compensación justa y razonable para los expropiados, siempre hay expropiados que insisten en violar la ley y no compensan de acuerdo con la ley. Algunas personas expropiadas no saben cómo salvaguardar sus derechos y cómo luchar por ellos, y tienen que soportar el resultado desfavorable de "empeobrecerse después de la demolición". Por lo tanto, debe entenderse que, dado que la casa será inevitablemente demolida, la cuestión más importante es cómo obtener una compensación razonable y satisfactoria antes de la demolición forzosa.

Muchas personas expropiadas a menudo son lideradas por la parte expropiada porque no comprenden las leyes y regulaciones de adquisición y demolición de tierras y el proceso legal de expropiación. Me gustaría recordarles a todos que aprovechen las siguientes cinco oportunidades de protección de derechos, no caigan en la trampa, no pierdan la oportunidad de protección de derechos y obtengan una compensación razonable.
1. Anuncio de embargo Para cumplir con la obligación y responsabilidad de notificación, las partes expropiadoras anunciarán oportunamente la decisión de expropiación de la casa en la etapa inicial de la expropiación, para que las personas expropiadas puedan comprender completamente la información de expropiación de la casa y disfrutar plenamente del derecho a saber.

Aquí debemos recordar un principio:
3354, sin anuncio, sin expropiación. Si la parte expropiadora no publica la decisión de expropiación de la casa y el plan de compensación, se sospecha que dicha expropiación es un procedimiento ilegal. En este caso, cualquiera tiene derecho a negarse a negociar una indemnización con el expropiador, y tiene derecho a rechazar la expropiación. Si desea obtener la decisión de expropiación, puede solicitar la divulgación de información.

Por supuesto, generalmente se anunciarán los asuntos de expropiación que deben realizarse por interés público, por lo que en este momento ha surgido la oportunidad de protección de derechos. El anuncio de la decisión de expropiación debe indicar el plan de compensación de la expropiación, el cual está directamente relacionado con las políticas y estándares de compensación y reasentamiento que deben enfrentar las personas expropiadas. Si las personas expropiadas no están satisfechas con esto, deben solicitar inmediatamente una reconsideración administrativa de la decisión de expropiación o presentar una demanda administrativa.

Este es un derecho otorgado a todos por la legislación nacional. Si se utiliza correctamente, no es difícil aumentar la compensación.
2. Evaluación del precio de la vivienda La evaluación es un paso importante para determinar cuánta compensación puede recibir cada persona. Según las disposiciones legales, las agencias de evaluación deben realizar evaluaciones in situ de las casas expropiadas basándose en los precios de mercado y elaborar informes de evaluación razonables.

Sin embargo, en la práctica, en muchos casos, el valor de la vivienda resaltado en el informe de tasación está lejos de nuestras expectativas. Entonces, si cree que hay un problema con el informe de tasación y no está de acuerdo con los resultados de la tasación, la ley aquí también le otorga derecho a reparación. La persona expropiada puede solicitar que un comité de expertos revise la tasación y reclame un resultado de compensación satisfactorio de manera razonable y legal.

Obviamente, la evaluación en esta etapa también es un nodo importante para la protección de derechos. De hecho, en la práctica, cuando hay muchos casos de demolición para evaluación, la agencia de evaluación no es seleccionada por la parte expropiada mediante negociación, sino que la parte expropiada la decide. ¿Cómo puede ser razonable el informe de tasación elaborado mediante tal proceso? Algunas agencias de tasación solo se basan en algunos documentos en papel para realizar informes de tasación sin tener que ir a la casa para la tasación in situ, lo que fácilmente puede llevar a que se subestime maliciosamente el valor de la casa.

Sin embargo, existe el problema de los procedimientos ilegales. Evidentemente, un informe de evaluación de este tipo no puede utilizarse como base para una compensación. Los demoledores ignoran los intereses de los derribados, pero cada uno debe salvaguardar sus derechos según la ley.
3. Firmar un acuerdo de compensación. Después de la evaluación, la parte expropiada negociará con la parte expropiada sobre cuestiones de reasentamiento y compensación. Si ambas partes llegan a un acuerdo, se firmará un acuerdo de compensación.

En primer lugar, la negociación debe mejorar la compensación por demolición. La negociación es sin duda un medio importante y eficaz. Por lo tanto, no debemos eludir ni hacer la vista gorda ante las exigencias de negociación planteadas por el expropiado. Debe estar completamente preparado para proteger su propia casa y, al mismo tiempo, debe comprender las leyes y regulaciones pertinentes y tener una comprensión relativamente completa de la información sobre expropiación.

Ser capaz de captar los puntos ilegales de la otra parte puede servir como una gran moneda de cambio para promover negociaciones para una mayor compensación. En segundo lugar, al firmar un acuerdo de compensación, debe recordar que si aún no puede llegar a un acuerdo, aún no está satisfecho con las condiciones de compensación y cree que el estándar de compensación es demasiado bajo para garantizar una vida normal después de la demolición, entonces debe negarse a firmar el acuerdo de compensación. Si se niega a firmar, podrá seguir defendiendo sus derechos en el futuro.

Si se ha llegado a un consenso, se debe prestar atención a una revisión detallada del acuerdo de compensación. A algunas personas expropiadas les puede preocupar que, después de firmar el contrato, la parte de demolición no cumpla lo acordado. Depende de si la persona expropiada ha revisado cuidadosamente todas las cláusulas involucradas al firmar el contrato y si ha evitado trampas como acuerdos en blanco, contenidos vagos del acuerdo y "elementos faltantes" en el contenido de la compensación.

4. Tome una decisión de compensación. Según la ley, si no se llega a un acuerdo de compensación dentro del plazo, el gobierno de la ciudad o del condado debe tomar una decisión de compensación de manera oportuna. Si se recibe la decisión de expropiación y compensación, la persona expropiada debe saber que ha entrado en una etapa relativamente peligrosa en este momento, porque la decisión de expropiación y compensación apunta directamente a la demolición judicial. Según el artículo 28 de la Orden Nº 590 del Consejo de Estado, si la persona expropiada no solicita una revisión o presenta una demanda dentro del plazo legal y no se reubica dentro del plazo especificado en la decisión de compensación, la persona expropiada tendrá derecho a solicitar al Tribunal Popular la ejecución de conformidad con la ley.

Sin embargo, la decisión de compensación no conducirá necesariamente a la demolición judicial, porque la ley otorga a las personas expropiadas un importante derecho de reparación, a saber, reconsideración administrativa o litigio administrativo. Esto también recuerda a la mayoría de las personas expropiadas que si no están satisfechos con la compensación, deben revisar de inmediato la decisión de compensación o litigar para obtener reparación. Si no hacen nada, se considera que todos han aceptado el plan de compensación propuesto por el expropiado y han renunciado al derecho de seguir luchando por un aumento en el monto de la compensación.

Una vez que pierda esta importante oportunidad de protección de derechos, se volverá muy pasivo.
5. Solicitar ante el tribunal la ejecución forzosa. Como se mencionó anteriormente, después del período de alivio de la decisión legal de compensación por expropiación, la parte expropiadora tiene derecho a solicitar ante el tribunal la ejecución obligatoria. Sin embargo, en la práctica, muchos contribuyentes no solicitan o no pueden solicitar la ejecución obligatoria ante los tribunales. Esto puede deberse a factores como el ahorro de tiempo y costos de demolición, o puede ser que efectivamente exista un acto ilegal frente al expropiador y el tribunal no permita la ejecución obligatoria.

En este momento, algunas partes expropiadoras utilizarán directamente medios administrativos obligatorios para demoler sin una sentencia judicial. En este caso, la persona expropiada seguramente tendrá la oportunidad de salvaguardar sus derechos. Debe presentar una demanda a tiempo para confirmar que la demolición forzada es ilegal y luego buscar negociación y diálogo para resolver el problema de la compensación, o solicitar una compensación administrativa después de confirmar que la demolición forzada es ilegal.

El conocimiento legal contenido en este artículo no representa asesoramiento legal. Si encuentra problemas similares, debe analizarlos en detalle. Si desea saber más sobre esto, puede consultar a nuestro equipo de abogados profesionales de demolición de Beijing para una consulta personalizada en línea.