Demolición de empresas

Con el rápido desarrollo de la economía de nuestro país, muchas personas han abierto fábricas. La aparición de fábricas no sólo hace que el desarrollo económico sea más completo, sino que también hace que la producción de productos sea más rápida y estándar. Sin embargo, para satisfacer las necesidades políticas, muchas fábricas enfrentarán el problema de la demolición, por lo que cómo compensar al gobierno por la expropiación de los edificios de las fábricas se ha convertido en una preocupación para los propietarios de las fábricas. El abogado de este artículo te lo explicará detalladamente.

Cómo compensar al gobierno por expropiar edificios industriales

(1) Compensación patrimonial por demolición de fábrica

1. Compensación de tierras

Como arrendatario, una empresa generalmente obtiene sus locales comerciales mediante arrendamiento. Hay dos tipos de terrenos arrendados: el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal y el arrendamiento de terrenos colectivos. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento? Según las normas de demolición, el objeto de la indemnización por demolición son los edificios y anexos situados en terrenos de propiedad estatal. Las normas de demolición no prevén disposiciones unificadas para la compensación de terrenos baldíos o limpios. En las "Normas de implementación para la evaluación y compensación de la demolición de viviendas no residenciales en el recinto de la Exposición Universal de Shanghai 2010 en China", se aclara que "el precio básico de la compensación por los derechos de uso de la tierra se determina de acuerdo con los principios de evaluación del mercado, equilibrio general y fijación de precios gubernamentales: 1,1 a 1,3 millones de yuanes/mu en el área de Pudong, y 1,2 a 1,4 millones de yuanes/mu en el área de Puxi". Esta es la primera vez que Shanghai aclara el método de compensación por los derechos de uso de la tierra en forma de un documento de política.

La indemnización por la demolición de terrenos en otros lugares se calcula a menudo junto con la indemnización por casas y edificios. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, que hacen imposible que los titulares de derechos obtengan una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, ésta es también un área que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Esperamos que los departamentos pertinentes puedan prestarle atención.

2. Indemnización por viviendas y edificios

La compensación por casas y edificios se calculará sobre la base de la superficie de edificación registrada en el certificado de propiedad correspondiente. Si es imposible solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria y un certificado de terreno por razones históricas, se puede determinar mediante mediciones reales. En general, el valor de las casas y edificios debería ser confiado conjuntamente por los demoledores y las personas derribadas a una sociedad de tasación. La empresa tasadora determinará el valor real de las viviendas y edificios en base a las normas técnicas de tasación pertinentes. Si es inferior al precio unitario de compensación mínimo estándar para la demolición de viviendas urbanas en Shanghai, se utilizará el precio unitario de compensación mínimo estándar para el cálculo. Y de acuerdo con las normas de compensación pertinentes de Shanghai, se calcularán las tarifas de compensación reales para casas y edificios.

3. Restablecer el equipo al nuevo precio

El "Reglamento sobre la gestión de la demolición de viviendas urbanas" estipula que los costos de reubicación e instalación de equipos deben calcularse en función del precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por el gobierno local. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: una es equipo removible; el otro es equipo no extraíble; Las pérdidas causadas por la reubicación de equipos extraíbles se pueden dividir en tarifas por pérdida física y tarifas por pérdida funcional. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación, costos de depuración, etc. Los costos de pérdida funcional incluyen la disminución en la precisión de la máquina causada por la reubicación y el aumento de productos de calidad inferior. Para los equipos no removibles, la demolición dará lugar al abandono del equipo, por lo que el precio nuevo y el precio de reemplazo deben combinarse para calcular el precio de reemplazo del equipo y compensar al propietario.

En la operación real de demolición, cuando se derriban casas no residenciales, los costos de reubicación e instalación del equipo se calculan en función del área de construcción de la casa oficial demolida a 25 yuanes por metro cuadrado; El equipo que no pueda restaurarse para su uso será compensado según el precio de reemplazo del equipo.

(2) Compensación por costos de demolición de fábrica

1. Pérdidas por suspensión de producción y negocios

El artículo 33 del "Reglamento de gestión de la demolición de viviendas urbanas" estipula que si la demolición de viviendas no residenciales da lugar a la suspensión de la producción y el negocio, el demoledor podrá proporcionar una indemnización adecuada. En cuanto al estándar "apropiado", qué es "apropiado", su base de cálculo y método de cálculo, en qué circunstancias "puede" compensarse, en qué circunstancias "no puede" compensarse, este reglamento no establece disposiciones unificadas y otras leyes y reglamentos administrativos no lo prevén. En la práctica legal, los estándares y bases para la compensación a menudo están estipulados en documentos de políticas de los gobiernos locales a nivel municipal. Los estándares de compensación varían de un lugar a otro y los métodos de cálculo también son diferentes. Es una lástima desde el punto de vista legislativo. Se espera que los departamentos pertinentes presten atención y establezcan regulaciones más claras y claras sobre las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios, a fin de promover la equidad y la justicia en el proceso de demolición.

Shanghai ha adoptado el método de "cálculo basado en el área de la casa", que se calcula según el estándar de 300 a 400 yuanes por metro cuadrado para el área de construcción de casas urbanas demolidas y de 150 a 350 yuanes por metro cuadrado para casas en terrenos colectivos. El monto específico lo determinan las partes involucradas en la demolición mediante negociación. Aunque este método de cálculo es simple, fácil de implementar y claro, no distingue entre el estado operativo de la empresa, sus operaciones comerciales y la ubicación geográfica de la fábrica. Limitar simplemente el alcance de las pérdidas derivadas de la suspensión de la producción y de los negocios a un rango de 300 a 400 yuanes también es un método de cálculo que carece de equidad y justicia. Creemos que las pérdidas por suspensión de producción y actividad comercial deben ser evaluadas y determinadas por una agencia de evaluación. Sólo realizando evaluaciones caso por caso basadas en la naturaleza operativa de la empresa, las operaciones comerciales, las condiciones operativas y la rentabilidad podemos garantizar la realización de la justicia.

2. Tarifas de instalación y reubicación de equipos

Para los equipos que se pueden reubicar, se deben reubicar e instalar en una ubicación diferente según el principio de uso continuo y uso continuo. Los costos de reubicación e instalación del equipo incurridos en consecuencia son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición deberá compensarlas. Las "Reglas de implementación para la evaluación y compensación de la demolición de viviendas no residenciales en el recinto de la Exposición Universal de Shanghai 2010 en China" también aclaran el método de compensación: "Cuando se demuelen casas no residenciales, el demoledor también compensará a las personas demolidas o a los arrendatarios de las casas por los siguientes gastos: (1) Costos de reubicación e instalación de equipos calculados de acuerdo con el precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por esta ciudad". Específicamente, el monto de la compensación por los costos de reubicación e instalación del equipo será negociado y determinado por el demoledor, la persona que está siendo demolida o el arrendatario de acuerdo con el precio de transporte de mercancías y el precio de instalación del equipo determinado por el Precio Guía Municipal de Shanghai. Si la negociación fracasa, también puede confiar a una empresa de tasación profesional la realización de una tasación y determinación.

3. Costos de indemnización por reasentamiento de los empleados despedidos.

Los costos de compensación de reubicación para los empleados despedidos debido a la demolición no se especifican en detalle en las leyes, reglamentos y documentos de políticas, y son elementos que las partes involucradas en la demolición negocian entre sí. Si la demolición da lugar al despido de empleados, se debe proporcionar una compensación de acuerdo con los contratos laborales específicos con los empleados y las disposiciones pertinentes de la legislación laboral.

(3) Gastos de incentivos basados en políticas de demolición

En el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demoledores a menudo utilizan incentivos de reubicación rápida para alentar a las personas demolidas y a los arrendatarios a firmar el acuerdo de compensación de reasentamiento de demolición lo antes posible y salir del alcance de la demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará el demoledor en función de la demolición real, o puede determinarse mediante negociación entre el demoledor, la persona que está siendo demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario del edificio de la fábrica demolido están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utiliza el edificio de la fábrica demolido. Esto ha sido estipulado en documentos políticos y es un enfoque razonable.

En nuestra vida real, si el propietario de la fábrica enfrenta la expropiación de la fábrica, entonces los terrenos, las casas, los edificios, el reemplazo de equipos, así como el cierre de la fábrica, la reubicación e instalación de equipos, etc., se convertirán en el contenido de la compensación del gobierno por la expropiación de la fábrica. Por lo tanto, si el gobierno expropia fábricas, los propietarios de las fábricas deben brindar apoyo para la construcción del gobierno y también debemos utilizar el conocimiento legal relevante para obtener una compensación legal.