Información legal

Los conflictos sociales causados por la demolición se han convertido en el mayor número de conflictos en China. La solución legal a los conflictos por demolición es trabajar duro para lograr estándares de compensación justos y razonables. El objetivo es evitar que las personas derribadas se sientan en desventaja.

El artículo señala que los conflictos sociales causados por las demoliciones se han convertido en el mayor número de conflictos en China. La gente común piensa que “el dinero no alcanza y la participación no alcanza”; el gobierno o las empresas inmobiliarias piensan que "la gente común es rebelde, sigue subiendo los precios y no vende por mucho dinero que le den, e incluso se arrepiente después de vender". Ambas partes mantienen sus respectivas posiciones y se niegan a ceder el uno ante el otro. Sin embargo, el conflicto sobre la demolición no es un callejón sin salida y puede resolverse mediante el Estado de derecho. Los principios básicos del Estado de Derecho en materia de demolición son: aclarar el contenido básico de los intereses públicos y evitar la "pesca en aguas turbulentas"; en segundo lugar, intentar no perjudicar en la medida de lo posible los intereses privados, ni siquiera el interés público; tercero, compensar el daño a los intereses privados con la mayor sinceridad; cuarto, debe implementarse bajo las limitaciones de procedimientos de participación pública complejos y transparentes; quinto, todos los derechos tienen un camino hacia una reparación justa. Para abordar los conflictos de demolición bajo el Estado de derecho, debemos centrarnos en los siguientes aspectos.

El artículo afirmaba que se deberían hacer grandes esfuerzos para definir el “interés público” como requisito previo para la expropiación. La demolición de viviendas (excepto las construcciones ilegales) se basa en la expropiación; y la expropiación se basa en la necesidad de "interés público". Varias leyes y reglamentos existentes todavía tienen que formar estándares teóricos maduros para los "intereses públicos". El "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" intenta definir el alcance de los intereses públicos mediante enumeración, pero las "necesidades de otros intereses públicos estipulados en leyes y reglamentos administrativos" como cláusula general deja un gran vacío. Se recomienda pensar más detenidamente en todas las situaciones de interés público en la expropiación de viviendas y eliminar otras posibilidades. El gobierno, los ciudadanos y los tribunales utilizan este estándar para determinar si una casa está dentro del alcance de la expropiación, lo que ayudará a reducir las demoliciones comerciales en nombre del "interés público" de fuentes legales.

El artículo propone que se deben hacer esfuerzos en la planificación más que en la demolición. La demolición moverá el “queso” más fundamental de los ciudadanos: las casas. Por lo tanto, la demolición de viviendas debe minimizarse en la planificación territorial. La planificación científica y razonable debe ser un plan que reduzca la ocurrencia de demoliciones. Cuando la planificación urbana se hace bien, existe una "regla de la pregunta": ¿Qué más debe hacer el planificador durante la demolición? En otras palabras, en planificación y diseño urbano, se puede lograr una “planificación imperial” cuando se puede evitar la demolición. La demolición es el último recurso y hay que hacerlo. Se debe prestar más atención a la naturaleza científica de la planificación urbana y se deben hacer tantos esfuerzos como sea posible en la planificación en lugar de la demolición. La ley debería proporcionar orientaciones claras sobre este punto. Esto conducirá a una vía de urbanización con el menor número de demoliciones posible.

El artículo también señala que se deben hacer grandes esfuerzos para lograr estándares de compensación justos y razonables. La demolición requiere una compensación justa y hay dos opiniones sobre lo que es justo. Una opinión es que está totalmente orientada al mercado y determinada por el mercado; la otra opinión es que la tierra es de propiedad colectiva o de propiedad colectiva, por lo que la compensación debe otorgarse después de deducir el valor de la tierra del propietario. La primera opinión puede causar pérdidas de propiedad debido a la imposibilidad de evaluar con precisión los precios de mercado; la segunda opinión ha producido muchas contradicciones en el funcionamiento real. Incluso si la expropiación es por interés público, el pueblo no la aceptará sin una compensación razonable. Por lo tanto, ambas opiniones son en realidad demasiado flexibles para ser prácticas. Al observar la compensación por demolición en varios países, es casi imposible no tener ningún problema, pero los métodos con menos problemas se pueden resumir de la siguiente manera: el alcance de la compensación es amplio y claro; los estándares de compensación son científicos y factibles; y los métodos de compensación son flexibles y diversos. El objetivo es evitar que las personas derribadas se sientan en desventaja. Los pasos específicos son:

En primer lugar, intentar aclarar en la medida de lo posible el alcance de la indemnización por demolición de forma legal e incluir todo lo que deba indemnizarse. Además del alcance normal, la compensación también debe incluir árboles, rocas y tierra, mudanza y alquiler de una casa, e incluso impactos circundantes, pérdidas esperadas, etc. Este dinero es "poco dinero" para la demolición, pero se siente muy estandarizado y deja a la gente sin palabras.

La segunda es la fórmula de cálculo de la compensación. Es difícil determinar cuánta compensación es óptima. Obviamente, un conjunto de métodos de cálculo detallados es aplicable a todos los lugares. Cada región de China ha estipulado sus propios estándares de cálculo, entre los cuales se puede seleccionar una fórmula de cálculo más razonable. La unificación puede evitar "celos" y disputas innecesarias.

El tercero son las opciones flexibles y diversas. Por ejemplo, en Japón, además de la compensación en efectivo, los métodos de compensación por adquisición de tierras también pueden adoptar compensaciones de tierras alternativas, agencias de reubicación y agencias de proyectos, etc. Los modelos más exitosos de mi país, como el modelo de "compensación monetaria y reasentamiento con tierras reservadas en paralelo" en Guangdong, el modelo de "demolición activa y reasentamiento con propiedad retenida" en Sanya y Lingshui, Hainan, y el modelo de "subsidio de vida a largo plazo" en la Zona de Desarrollo Económico de Handan en Hebei, han agregado alternativas. métodos. Ahora parece que es más probable que la gente reconozca la compensación en especie.

El artículo afirmaba que, además, los bienes raíces son el activo más importante para la mayoría de las personas. Para ser cautelosos, en la valoración de precios de bienes inmuebles se pueden citar evaluaciones de cuarta y quinta parte. Es decir, si la parte demolida no puede confiar en la evaluación de un tercero invitado por la parte demolidora, la parte demolida puede invitar a una cuarta parte a realizar una evaluación. Si la brecha en la evaluación es enorme, el tribunal que maneja la disputa puede invitar a otra parte a realizar una evaluación y determinar el valor de la propiedad. Alemania adopta este enfoque.

El artículo continúa proponiendo que se deben hacer grandes esfuerzos en el proceso de participación pública. La plena participación de los ciudadanos es la mejor manera de garantizar que sus intereses estén protegidos contra vulneraciones indebidas. Por un lado, la participación pública aumenta la supervisión; por otro lado, "cuando te conviertes en cabeza de familia, sabes que la leña y el arroz son caros", puede desempeñar un cierto papel propagandístico entre las masas. Por ello, es necesario estipular detalladamente los procedimientos para la participación ciudadana a través de leyes, lograr que los ciudadanos conozcan la misma a través de diversos medios e invitarlos a participar con la mayor sinceridad. Muchos han comprometido sinceramente a los ciudadanos desde el inicio de la planificación urbana. Durante la adquisición y demolición del terreno, no escatimamos esfuerzos en amplia publicidad y consulta, y esperamos sinceramente obtener el apoyo de todos. La divulgación de información es una práctica común en todos los países. Después de todo, "la luz del sol es el mejor conservante y las luces de la calle son la mejor policía". Prestar atención al papel de supervisión de la opinión pública y llamar la atención del público sobre posibles problemas de corrupción.

En proyectos públicos de gran escala, se puede establecer un comité o grupo de coordinación de demolición e compensación, liderado por el gobierno, invitando a las personas expropiadas y al grupo de construcción a negociar adecuadamente y proponer un plan de compensación y demolición para la adquisición de tierras acordado por las tres partes.

El mecanismo de retroalimentación escrita para las objeciones es una forma importante de garantizar la participación ciudadana efectiva. Cuando no se adopten opiniones diferentes de los ciudadanos durante la planificación y demolición, las razones deberán informarse por escrito. Por un lado, da a los ciudadanos las razones y fundamentos para no ser adoptados; por otro lado, ayuda a escuchar sinceramente las diferentes voces y prevenir el abuso de poder.

El artículo finalmente propone que se deben hacer grandes esfuerzos en materia de reparación judicial. Si se hacen suficientes esfuerzos en el trabajo previo, se protegerán los intereses de la gran mayoría de las personas y se minimizarán los factores de inestabilidad social. Pero a pesar de esto, es posible que algunas personas todavía estén insatisfechas y que a otras les resulte difícil abandonar su tierra natal. ¿Qué hacer? Por un lado, la demolición con legitimidad inherente no debe verse obstaculizada por las emociones de personas individuales; por otra parte, hay que darles alivio y un lugar para razonar.

El tribunal es una mejor opción que el gobierno o el departamento de peticiones. , la propia neutralidad del tribunal y el riesgo relativamente pequeño; en segundo lugar, el alcance de la ayuda es amplio y ejemplar; tercero, los resultados del relevo son obligatorios y definitivos. Compensa muchas deficiencias de otros métodos de gobernanza social. Las puertas de los tribunales deben mantenerse abiertas de par en par. Independientemente de si el gobierno tiene razón o no, el tribunal no puede adoptar una actitud evasiva y debe dar a las partes una "explicación". Para desempeñar eficazmente el papel de esta válvula reductora y equilibradora de presión social.

Aunque el método anterior perjudicará la eficiencia, vale la pena en comparación con las consecuencias.