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Una empresa obtiene tierras mixtas mediante licitación legal, pero como el subastador no completó los procedimientos de transferencia, no se pagó ninguna compensación durante la expropiación. ¿Cómo debería salvaguardar sus derechos? Analicémoslo a través de casos concretos. Una empresa de almacenamiento y logística en Nanyang, provincia de Henan, posee un terreno asignado por el estado con 7.000 metros cuadrados de edificios sobre el suelo.

La empresa obtuvo el terreno a través de canales formales de subasta en ese momento. El terreno pertenecía al terreno reestructurado por la empresa estatal. Sin embargo, por motivos de los departamentos pertinentes, los trámites de transferencia de tierras no se han completado. Se ha obtenido el certificado inmobiliario y se han completado el certificado inmobiliario, el certificado urbanístico y otros trámites. También hay una cuestión más importante. El terreno y los bienes inmuebles actuales no están a nombre de la misma persona, pero el certificado de terreno es un certificado de terreno antiguo y no está a nombre de la misma persona que el nuevo certificado de bienes raíces. Por lo tanto, cuando se encuentran con el departamento de expropiación correspondiente, les dicen que la tierra no es suya en absoluto y que usted no es el propietario del derecho a utilizarla, por lo que el nivel de compensación es muy bajo. ¿Cómo deberían las empresas resolver este problema? ¿Cómo solucionarlo? ¿Cómo salvaguardar los derechos?

Durante nuestro proceso actual de manejo de casos, hay muchos casos de este tipo. Aunque la tierra es utilizada por empresas privadas, las razones históricas para la asignación de tierra son a menudo sorprendentemente similares. Algunas empresas compraron a los tribunales bienes inmuebles en terrenos de propiedad estatal, y otras obtuvieron derechos de uso de la tierra de fábricas compradas a empresas estatales en quiebra en plataformas de subasta de activos estatales, etc. Estas empresas a menudo establecen una compensación relativamente baja por la expropiación, por lo que hay muchos casos de este tipo.

Este tipo de casos básicamente puede obtener un resultado satisfactorio, el cual puede analizarse desde los siguientes aspectos: El caso mencionado al inicio del artículo involucra dos relaciones jurídicas. Una es que la persona obtuvo el inmueble mediante subasta y obtuvo los derechos de uso del suelo. Los trámites de transferencia de tierras no se manejaron a tiempo y no se tramitó el certificado de derecho de uso de la tierra para la transferencia. ¿Quién es responsable? De acuerdo con las disposiciones del Reglamento Provisional sobre la Transferencia de Terrenos Urbanos, cuando se transfiere el terreno asignado y cuando se transfieren las estructuras de viviendas y edificios en el terreno asignado, se deben completar los procedimientos de transferencia y se debe pagar la tarifa de transferencia de terreno, y la tarifa de transferencia de terreno debe ser manejada por el titular del derecho de uso de la tierra, es decir, el titular del derecho de uso de la tierra del terreno asignado original.

Si en este caso el terreno se adquiere realmente a través de una plataforma de comercio de activos de propiedad estatal, ¿quién debería pagar la tarifa de transferencia del terreno? Debe ser manejado por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original, es decir, la empresa estatal original con el derecho de uso de la tierra original. Si la empresa estatal original quiebra, debe ser manejada por los accionistas relevantes, es decir, la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales. Sólo después de que se haya pagado la tasa de transferencia de la tierra se podrá emitir el certificado final de derecho de uso de la tierra.

De hecho, en el momento de la subasta, la tarifa de transferencia de tierras pagada por el postor debería haber incluido la tarifa de transferencia de tierras, pero los departamentos pertinentes retuvieron la tarifa de transferencia de tierras y no la devolvieron, por lo que esta responsabilidad debería recaer en los departamentos pertinentes. Si el terreno se adquiere del tribunal, el propietario original del derecho de uso de la tierra debe pagar primero la tarifa de transferencia de la tierra y luego pasar por los procedimientos de transferencia de la tierra y los procedimientos de registro de la casa, etc.

Por tanto, ahora que todo el mundo conoce la relación jurídica al respecto y dónde recae la responsabilidad, este caso queda muy claro. Si se produce una expropiación ahora, el departamento de expropiación actual y el accionista original de la empresa estatal, es decir, la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales, pertenecen al mismo organismo administrativo. De hecho, este problema se puede solucionar fácilmente.

Manejamos muchos casos que no pertenecían al mismo departamento administrativo. Por ejemplo, una empresa estatal que originalmente se subastó sobre activos estatales estaba afiliada a la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales de otro distrito. Sin embargo, la expropiación actual la realiza el departamento competente del distrito donde se encuentra el inmueble, que pertenece a diferentes organismos administrativos. Esto conduce a algunos problemas de conflictos de intereses mutuos entre departamentos administrativos. Las autoridades competentes en el área de expropiación no están dispuestas a pagar más por la compensación por expropiación, y la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original no está dispuesta a asumir las responsabilidades correspondientes. Este problema requiere que las empresas lo solucionen a través de diferentes métodos y procedimientos legales.

En primer lugar, se debe obtener la compensación correspondiente por el primer paso de la expropiación, y luego la otra compensación debe ser asumida por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original. Esta es una idea. Otra idea es que según el "Código Civil" y la "Ley de Ordenación del Territorio", existen disposiciones similares para la vivienda en cualquier lugar. Es decir, si una unidad obtiene la propiedad de una casa, naturalmente obtendrá el derecho de uso del terreno y, naturalmente, recibirá el impuesto territorial.

Dado que la empresa ha obtenido el certificado de propiedad de la casa, el derecho a utilizar el terreno es legal y se obtiene naturalmente. En cuanto a si se ha reembolsado la tasa de transferencia de la tierra, es sólo un derecho del acreedor y no tiene nada que ver con los derechos de propiedad. Además, los derechos de los acreedores corren a cargo de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original, y el departamento administrativo del distrito debe acudir a la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original para compensar la tarifa de transferencia de tierras y asumir las pérdidas de intereses correspondientes, etc. Esta también es una idea.

Otra relación jurídica es que el certificado de derecho de uso de la tierra y el certificado de propiedad de la vivienda involucrados en la empresa no están a nombre de la misma unidad. De hecho, esto es natural, porque el derecho de uso de la tierra sólo puede asignarse en nombre de la antigua empresa. Porque las tierras asignadas generalmente rara vez se asignan a nombre de empresas privadas o empresas privadas. Por supuesto, la empresa pasa por una subasta legal y, por supuesto, está a nombre de la empresa. ¿Cómo se debe resolver este problema? Si se encuentra con una expropiación, puede resolverla en un paquete, como las dos soluciones que acabamos de mencionar.

Si no hay recolección o la recolección no es particularmente urgente y la fecha no es particularmente urgente, puede resolverlo completamente a través del Documento No. 1 del Ministerio de Recursos Naturales en 2021. El Aviso de 2021 del Ministerio de Recursos Naturales sobre la resolución de problemas históricos en el registro de bienes raíces estipula claramente que si no se manejan los derechos de uso de la tierra, los procedimientos correspondientes deben completarse de acuerdo con las políticas en ese momento. Por ejemplo, si sigue los procedimientos de transferencia de tierras de acuerdo con la tarifa de transferencia de tierras y las regulaciones nacionales en ese momento, naturalmente obtendrá el certificado de derecho de uso de la tierra a través del método de transferencia y luego resolverá los problemas de expropiación y compensación. Por supuesto, si la empresa gasta más dinero y puede solicitar una compensación a la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales original o a los departamentos pertinentes, esa es otra relación legal.

Cuando se encuentre con problemas similares, puede consultar a un equipo profesional de abogados de manera oportuna. Los abogados salvaguardarán los derechos e intereses legítimos de la empresa de acuerdo con las regulaciones legales, las políticas locales, los avisos de documentos de los departamentos pertinentes y los precedentes de casos relevantes. También puedes consultarnos. Para disputas políticas y comerciales, por supuesto, debe consultar a los abogados de Beijing Yingting. Proporcionaremos opiniones jurídicas detalladas basadas en las disposiciones de las leyes, reglamentos, documentos normativos de políticas locales y casos relevantes, combinados con algunas pruebas fácticas del caso, y utilizaremos conocimientos jurídicos para negociar con las autoridades competentes y luchar por una solución justa y satisfactoria.

El conocimiento legal contenido en este artículo no representa asesoramiento legal. Si encuentra problemas similares, debe analizarlos en detalle.