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Introducción del artículo: Muchos amigos parecen muy pasivos cuando se enfrentan a la adquisición y demolición de terrenos. ¿No saben de dónde viene el monto de la compensación? No sé cómo proteger mis derechos e intereses legítimos. ¡Mucha gente piensa que la compensación otorgada es demasiado pequeña! Entonces, ¿cómo aumentar la indemnización por demolición? ¡La evaluación razonable es un vínculo importante! ¡Lo entenderás después de leer estos 5 puntos!

1. Pasos básicos de la evaluación

(1) Selección de agencia de evaluación

1. Las partes derribadoras seleccionarán conjuntamente al organismo de evaluación.

Los departamentos de gestión de bienes raíces municipales y de condado deben revelar al público una serie de agencias de valoración con altas calificaciones, sólida solidez integral y buena reputación social para que las partes de la demolición puedan elegir.

2. El demoledor invierte en confiar la agencia de evaluación.

Una vez determinada la agencia de valoración de demolición, suele ser confiada por el demoledor. El cliente deberá firmar un contrato escrito de encargo de tasación de demolición con la agencia de tasación.

3. Ambas partes en la demolición elegirán respectivamente el organismo tasador.

Si ambas partes tienen dudas sobre la agencia de tasación y los resultados de la tasación, Ying Ting sugiere que los demoledores y las personas demolidas puedan elegir cada uno la agencia de tasación, y ambas partes y el tasador negocian y negocian para llegar al precio de tasación final.

(2) Encuesta y medición por parte de la agencia evaluadora

Las partes involucradas en la demolición brindan información sobre la valoración de la demolición y ayudan a la agencia de valoración a realizar inspecciones in situ. Realizar inspecciones in situ de las casas demolidas, mantener registros de las inspecciones in situ y tomar imágenes que reflejen la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas. Los registros del estudio de campo deberán ser firmados y aprobados por el tasador, el demoledor y las personas demolidas durante el estudio de campo.

(3) Anuncio público del informe preliminar de valoración

La agencia de tasación publicará los resultados de la tasación preliminar de cada hogar a las personas demolidas durante siete días, realizará explicaciones in situ y escuchará las opiniones pertinentes. Una vez transcurrido el período de publicidad, la agencia de tasación proporcionará al cliente el informe de tasación general y el informe de tasación familiar de las casas demolidas dentro del alcance de la comisión. El cliente deberá enviar el informe de valoración de la vivienda a las personas derribadas.

(4) Solicitud de revisión

Ying Ting cree que cuando las partes de la demolición tienen objeciones a los resultados de la valoración, pueden solicitar por escrito a la agencia de valoración original una revisión de la valoración dentro de los 5 días siguientes a la fecha de recepción del informe de valoración, o pueden confiar a otra agencia de valoración para que realice una valoración.

2. Diferentes métodos de evaluación tienen diferentes compensaciones.

1. Un tasador de bienes raíces registrado deberá, basándose en el objeto de evaluación y las condiciones del mercado inmobiliario local, realizar un análisis de idoneidad del método de mercado, método de ingresos, método de costos, método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación, y luego seleccionar uno o más de estos métodos para evaluar el valor de la casa expropiada.

2. Según el aviso del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural sobre la emisión de las "Medidas para la expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal", el artículo 13 estipula: Un tasador de bienes raíces registrado deberá, con base en el objeto de tasación y las condiciones del mercado inmobiliario local, realizar un análisis de aplicabilidad del método de mercado, método de ingresos, método de costo, método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación, y luego seleccionar uno o más de estos métodos para evaluar el valor de la casa expropiada.

3. Yingting se enteró de que si existen transacciones de bienes inmuebles similares a la casa expropiada, se debe utilizar el método de mercado para la evaluación; si la casa expropiada o su inmueble similar tiene beneficios económicos, se deberá utilizar para su evaluación el método de la renta; si la casa expropiada está en construcción, se deberá utilizar el método de desarrollo hipotético para su evaluación. Si se pueden seleccionar dos o más métodos de evaluación al mismo tiempo para la evaluación, se deben utilizar más de dos métodos de evaluación para la evaluación y los resultados de la evaluación deben determinarse razonablemente después de verificar y comparar los resultados de los cálculos de varios métodos de evaluación.

4. Además de lo anterior, también se deben considerar factores que afectan el valor de las casas expropiadas tales como la ubicación, uso, estructura del edificio, novedad, área de construcción y piso, derechos de uso del suelo, etc. de la casa.

5. Si se evalúa según el método del costo, sólo se compensará a las viviendas demolidas el precio de costo de la casa. La evaluación del método de costos proporciona la compensación más baja. Las familias de demolición pueden rechazar este método de evaluación. El método del costo determina el valor de recompra del activo en función del precio de mercado actual, mientras que el método de mercado determina el valor en función del precio de transacción del activo en el mercado. El primero se determina principalmente desde la perspectiva del comprador, es decir, en función del costo de compra y construcción de un activo. Este último se determina desde la perspectiva del vendedor, es decir, el precio de venta en el mercado. En términos generales, al evaluar la compensación por adquisición de terrenos y demolición, se debe hacer referencia al precio de mercado de las viviendas circundantes y la compensación debe basarse en el precio tasado. La evaluación del método de mercado es más justa y proporciona una mayor compensación que la evaluación del método de costos.

Yingting te recuerda:

Si las personas demolidas tienen objeciones al informe de evaluación, deben solicitar una revisión de manera oportuna. También pueden pedir que un abogado intervenga en el proceso de evaluación y participe en las negociaciones. Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de viviendas tienen objeciones a los resultados de la tasación, deberán solicitar a la agencia de tasación de precios inmobiliarios una revisión de la tasación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción del informe de tasación. La agencia de evaluación de precios de bienes raíces original revisará los resultados de la evaluación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud por escrito de revisión de la evaluación. Después de la revisión, si se modifica el resultado de la evaluación original, se emitirá un nuevo informe de evaluación; si el resultado de la evaluación no ha cambiado, se informará por escrito al solicitante de la revisión y evaluación. Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de viviendas tienen objeciones a los resultados de la revisión de la agencia de tasación de precios de bienes raíces original, deberán solicitar al comité de expertos una tasación de la ubicación de las casas expropiadas dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de los resultados de la revisión. El artículo 26 del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado estipula que “Si el expropiado no está satisfecho con la decisión de compensación, podrá solicitar una reconsideración administrativa de conformidad con la ley, o podrá presentar una demanda administrativa de conformidad con la ley.