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Introducción al artículo: Hoy hablaremos sobre las opiniones de los jueces de la Corte Suprema sobre 10 temas candentes de adquisición y demolición de tierras, incluida la cuestión de la simultaneidad de expropiación y compensación, la cuestión de la demora irrazonable en el reasentamiento y la compensación, la forma de la decisión de expropiación, la cuestión de la evaluación del valor de la vivienda y los procedimientos de objeción, la cuestión de la compensación por los derechos de uso de la tierra, la cuestión de la opción de intercambio de derechos de propiedad y compensación monetaria, la cuestión de la protección de los derechos legítimos y los intereses de los arrendatarios, la cuestión del sujeto y la responsabilidad de la reubicación forzosa, la cuestión de la legalidad de la reubicación forzosa y las bases para la adjudicación, y la cuestión de las obligaciones de cooperación y obediencia de las personas expropiadas.

1. La cuestión de la simultaneidad de expropiación e indemnización

“Si hay expropiación, debe haber compensación; si no hay compensación, no hay expropiación”. Éste es el requisito básico del Estado de derecho. "Expropiación" e "compensación" están estrechamente relacionadas y no deben separarse. Los párrafos 1 y 2 del artículo 13 de la Constitución de mi país estipulan respectivamente: "La propiedad privada legítima de los ciudadanos es inviolable" y "el Estado protege los derechos de propiedad privada y de herencia de los ciudadanos de conformidad con las disposiciones legales". El párrafo 3 de este artículo estipula que "por necesidades del interés público, el Estado podrá expropiar o expropiar la propiedad privada de los ciudadanos de conformidad con las disposiciones legales y otorgar una indemnización". Estas disposiciones muestran que los derechos legales de propiedad privada en la Constitución misma tienen las características de oponerse al poder público, y el Estado tiene deberes generales para con los ciudadanos, es decir, no debe infringir las libertades y derechos de los ciudadanos, y el Estado también tiene la obligación de proteger los derechos de propiedad privada contra infracciones (a través de la legislación, la aplicación de la ley o medios judiciales). De las disposiciones anteriores se desprende que la constitución de nuestro país insiste y aclara la simultaneidad de "expropiación" y "indemnización", se adhiere al principio de "la expropiación debe ser indemnizada" y prohíbe la expropiación sin compensación o con compensación baja.

2. El problema de los retrasos irrazonables en la compensación de reasentamiento

1. Al discutir la relación entre expropiación e indemnización, es necesario discutir la relación entre el momento de la expropiación, la evaluación y la compensación. Desde cierta perspectiva, la expropiación por parte del Estado de las casas privadas de los ciudadanos es esencialmente la "compra forzosa" de las casas expropiadas por parte del Estado, y la compensación es la contraprestación por la adquisición forzosa de bienes raíces privados por parte del gobierno. El artículo 19 del "Reglamento sobre expropiación y subvención" y el artículo 10 de las "Medidas para la expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal" (en adelante, los "Métodos de tasación") estipulan que el momento para evaluar el valor de las casas expropiadas es la fecha en que se anuncia la decisión de expropiar las casas. Para la gran mayoría de las personas expropiadas, utilizar el precio de evaluación del mercado en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación como punto de referencia de compensación puede reflejar el principio de compensación justa y razonable.

2. Sin embargo, en la práctica, el intervalo de tiempo entre unas pocas decisiones de expropiación y decisiones de compensación es demasiado largo, y algunos momentos de evaluación y de compensación tienen incluso varios años de diferencia, por lo que cómo compensar se ha convertido en el tema principal en las disputas del caso. En algunos casos, después de una reconsideración y un litigio prolongados, la cuestión de la compensación no se ha resuelto de manera efectiva.

3. Por lo tanto, deberán adoptarse disposiciones diferentes en consecuencia para los problemas de compensación por retrasos causados por diferentes motivos. En concreto, se podrán considerar los siguientes métodos:

(1) Aunque la compensación puede retrasarse adecuadamente, debe realizarse dentro de un plazo razonable. El juicio del "plazo razonable" debe basarse en factores como el alcance del proyecto de construcción y si las casas expropiadas todavía se encuentran en uso normal y real por parte de las personas expropiadas. Si no hay otras razones legítimas, el período razonable puede consultarse en el artículo 26 de la "Guía de valoración de hipotecas inmobiliarias", que estipula que "el período de validez del informe de valoración no excederá de un año a partir de la fecha de emisión del informe de valoración", es decir, los gobiernos a nivel de ciudad y condado generalmente deben resolver la cuestión de la compensación dentro de 1 año a partir de la fecha del anuncio de expropiación; si la decisión de expropiación de la vivienda no se anuncia de conformidad con la ley, se podrá computar a partir de la fecha en que la decisión de expropiación se entregue a la persona expropiada.

(2) La forma de resolver el problema de la compensación puede ser firmar un acuerdo de compensación o tomar una decisión de compensación. Si la persona expropiada acepta voluntariamente el plan de compensación y el contenido de la compensación, la cuestión de la compensación se resolverá mediante la firma de un acuerdo de compensación de expropiación; Si no se puede llegar a un acuerdo sobre la compensación, los gobiernos a nivel de ciudad y condado generalmente deben tomar una decisión de compensación por expropiación dentro de un año, determinar el contenido de la compensación y el monto de la compensación por escrito y enviarlo a la persona expropiada.

(3) El contenido de la compensación determinado en la decisión de compensación debe ser claro y específico, entregarse de conformidad con la ley y poder realizarse de inmediato; Si la persona expropiada sigue insatisfecha después de recibir la compensación, aún puede reclamar sus derechos de conformidad con la ley a través de un litigio administrativo y otros medios.

(4) Para las decisiones de compensación tomadas por los gobiernos municipales y de condado dentro de un período razonable, los tribunales populares generalmente no deben utilizar el momento del juicio como tiempo de referencia para la compensación. Cuando el tribunal popular revoca una decisión de compensación, también puede revocar parcialmente la sentencia, mantener el contenido de la compensación legal y ordenar a los gobiernos de la ciudad y del condado que paguen o depositen el contenido de la compensación legal para evitar nuevas pérdidas debido al aumento de los precios de los bienes raíces después de que las partes ganen el caso.

(5) Si el gobierno de la ciudad o del condado no proporciona compensación más allá de un límite de tiempo razonable sin razones justificables, y no se puede probar que la parte expropiada acepta posponer la negociación de compensación, el tribunal popular puede utilizar el momento en que se toma realmente la decisión de compensación o el momento en que ambas partes negocian como momento de evaluación. Si el gobierno de la ciudad o del condado viola gravemente la ley, la viola maliciosamente y obliga a la reubicación sin tomar una decisión de expropiación o de compensación, y se niega a resolver la cuestión de la compensación durante mucho tiempo, causando un daño significativo a los derechos e intereses legítimos de la persona expropiada, puede incluso considerar el momento del juicio de primera instancia como el momento de la evaluación. En tales casos, cuando sea necesario ajustar el contenido de la evaluación original, la brecha entre la "fecha de realización preparatoria del propósito de la evaluación" y la "fecha de realización real del propósito de la evaluación" debe considerarse integralmente: es decir, la agencia de evaluación original puede emitir un informe complementario para explicar el aumento o la disminución de precios durante el período y realizar los ajustes correspondientes; la agencia de evaluación original también puede emitir instrucciones de ajuste para el ajuste de revisión; en circunstancias especiales, la evaluación debe reevaluarse.

3. Cuestiones relativas a la forma de las decisiones de expropiación

1. ¿Deberían los gobiernos a nivel de ciudad y condado tomar decisiones de expropiación para todas las personas expropiadas en las parcelas expropiadas, o deberían tomarse individualmente para cada hogar? El "Reglamento sobre Expropiaciones y Subsidios" no estipula claramente ni estipula claramente el estilo específico de las decisiones de expropiación. A juzgar por la lógica de las disposiciones del "Reglamento sobre expropiación e indemnización", todas las casas del terreno serán expropiadas en su conjunto, en lugar de cada hogar por separado: es decir, los gobiernos a nivel de ciudad y condado solo tomarán una única decisión de expropiación para expropiar todas las casas dentro del área expropiada; Sólo cuando se tome la decisión de compensación, se tomará y entregará a cada hogar uno por uno. El artículo 12 del "Reglamento sobre Requisición y Subvención" y otras normas y prácticas comunes también confirman este modo de funcionamiento. Según el artículo 14 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización", quienes son expropiados no están satisfechos con la decisión de expropiación y tienen derecho a iniciar una reconsideración y un litigio en consecuencia. Esto también sigue la práctica consuetudinaria de expropiación colectiva de tierras rurales.

2. Cuando la persona expropiada solicita una reconsideración y presenta una demanda, inevitablemente surgirá el problema de determinar los objetos de la reconsideración y la revisión judicial: incluso si sólo unas pocas personas expropiadas están insatisfechas con la decisión de expropiación, la agencia de reconsideración y el tribunal popular deben revisar si la decisión de expropiación general es ilegal y deben evaluar la legalidad de todas las casas involucradas en la decisión de expropiación general. Después de que una persona expropiada individual solicita una reconsideración y presenta una demanda, para los reclamos de otras personas expropiadas, también puede ser necesario consultar los procedimientos de registro y anuncio de titulares de derechos pertinentes en la Ley de Procedimiento Civil y exigir que otras personas participen como una demanda grupal. Cuestiones que involucran las calificaciones del demandante en toda la decisión de expropiación, el alcance de la revisión judicial, las calificaciones de otros titulares de derechos expropiados como sujetos de litigio y el alcance de la cosa juzgada en sentencias efectivas.

4. Cuestiones relativas al procedimiento de objeción y evaluación del valor de la vivienda

1. De conformidad con los artículos 19 y 20 del "Reglamento sobre Expropiación y Subvención", el valor de las viviendas expropiadas será tasado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de conformidad con el método de tasación de expropiación de viviendas. La agencia evaluadora del precio de los inmuebles será seleccionada por el expropiado mediante negociación; si la negociación fracasa, se determinará por decisión mayoritaria, selección aleatoria, etc. Las medidas específicas serán formuladas por la provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. En la práctica, la mayoría de los lugares han formulado los detalles de implementación correspondientes. Para evitar ser influenciados por los gobiernos locales, las agencias de evaluación de precios inmobiliarios deben realizar evaluaciones de expropiación de viviendas de forma independiente, objetiva e imparcial, y utilizar una variedad de métodos integrales de evaluación, en lugar de simplemente seleccionar el método de evaluación de menor precio.

2. La tasación deberá realizarse conforme al espíritu del "Reglamento de Valoración de Suelos Urbanos" y demás normativa. Sobre la base de una investigación in situ, una agencia profesional de evaluación de precios de bienes raíces seleccionará exhaustivamente el método de mercado, el método de ingresos, el método de costos, el método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación para evaluar el valor de los bienes inmuebles expropiados en función de la ubicación y el uso de los bienes inmuebles expropiados y otros factores que afectan el valor de los bienes inmuebles expropiados y las condiciones del mercado inmobiliario local. Los resultados de la evaluación se determinarán razonablemente y la compensación se realizará sobre esta base. De conformidad con los artículos 20, 21 y 22 de las "Medidas de Expropiación y Tasación", si la persona cuya casa es expropiada tiene alguna objeción al resultado de la tasación del valor de la vivienda encomendado por la agencia de tasación de bienes raíces, deberá solicitar por escrito a la agencia de tasación de precios de bienes raíces una revisión de la tasación; si tuviera alguna objeción al resultado de la revisión y valoración, solicitará la valoración a la Comisión de Expertos en Valoración de la Ubicación de la Vivienda Expropiada. Según los artículos 23 y 24 de las "Medidas de Expropiación y Tasación", el Comité de Expertos en Tasación está compuesto por tasadores de bienes raíces y expertos en precios, bienes inmuebles, terrenos, planificación urbana, derecho, etc. El Comité de Expertos en Tasación debe seleccionar miembros para formar un grupo de expertos para evaluar los resultados de la revisión.

3. El grupo de expertos de la Comisión de Expertos en Tasación es la máxima autoridad profesional y técnica de la agencia de tasación de viviendas en el lugar donde se encuentre la vivienda expropiada. Su dictamen de tasación se considera como la finalización del procedimiento de desagravio en el ámbito profesional de la vivienda expropiada. Dado que el dictamen de tasación de la vivienda es el componente más importante de la decisión de compensación, el hecho de que la persona expropiada no busque reparación dentro del ámbito profesional de la agencia de tasación de bienes raíces no le impide solicitar directamente una revisión administrativa o presentar una demanda administrativa contra la decisión de compensación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26, párrafo 3, del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización". Además, la revisión por parte de la agencia de tasación de precios de bienes raíces y la tasación por el comité de expertos en tasación no son procedimientos previos para que la persona expropiada presente una revisión administrativa o una demanda administrativa. Aunque generalmente no es apropiado que los tribunales rechacen informes de evaluación elaborados por agencias de evaluación profesionales calificadas de conformidad con la ley, la finalidad de la revisión judicial determina que el Tribunal Popular aún tiene que revisar las calificaciones y los procedimientos de evaluación de la agencia de evaluación para garantizar que el informe de evaluación sea legal, auténtico y efectivo, y para proteger los intereses legítimos de expropiación y compensación de la persona expropiada.

5. Cuestiones de compensación por derechos de uso de la tierra

1. Los gobiernos municipales y de condado generalmente expropian casas para utilizar la tierra de manera más eficiente; El principio de “consistencia entre casas y terrenos” determina que la evaluación del valor de la vivienda debe incluir el valor de los derechos de uso de la tierra. A este respecto, los "Reglamentos sobre Expropiación y Subvenciones", "Métodos de Tasación" y "Reglamentos de Valoración de Suelos Urbanos" tienen disposiciones correspondientes. Como estipulan los artículos 11 y 14 de los "Métodos de Tasación": El valor de la casa expropiada y los derechos de uso de la tierra dentro del área ocupada se refieren al monto de la casa expropiada y los derechos de uso de la tierra dentro del área ocupada que se comercializan voluntariamente en el momento de la tasación en una transacción justa entre dos partes que están familiarizadas con la situación. La evaluación del valor de las casas expropiadas deberá tomar en cuenta la ubicación, uso, estructura de la edificación, condición, área de construcción y superficie de piso de las casas expropiadas, derechos de uso de suelo y otros factores que afecten el valor de las casas expropiadas.

2. La tasación del valor de la vivienda debe incluir los derechos de uso del suelo. Si el contenido de la compensación para los propietarios de viviendas ya incluye la compensación por los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, los titulares de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal recuperados al mismo tiempo ya no serán compensados ​​por separado. Cuando se expropian casas, también se deben recuperar los terrenos ocupados.

3. Estas cuestiones son incidentales a la expropiación y la compensación. Las agencias administrativas pertinentes deben fortalecer la comunicación y tratar de evitar disputas innecesarias. Los gobiernos locales también pueden probar sistemas como la pretransferencia y el prerregistro de tierras para evitar conflictos entre los titulares de derechos. En la práctica, también existen ciertas diferencias en la identificación y compensación de problemas de construcción ilegal. En principio, la construcción ilegal no debe ser compensada ni compensada, pero aún así debe juzgarse caso por caso: para determinar si una casa sin un certificado de propiedad constituye una construcción ilegal, se deben considerar exhaustivamente factores como el uso histórico y actual del terreno, si cumple con el plan de uso del suelo y las políticas de uso del suelo pertinentes. Durante el proceso de compensación, se pueden considerar integralmente las políticas de compensación locales para casas similares y otros factores para proporcionar una compensación adecuada.

6. Opciones de intercambio de derechos de propiedad y compensación monetaria

1. El artículo 21 del "Reglamento de Requisición e Indemnización" sigue lo dispuesto en el artículo 23 del "Reglamento de Demolición" y reitera que "la persona expropiada puede optar por la compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda". En la práctica, existen principalmente las siguientes cuestiones difíciles.

(1) Consecuencias adversas de violar el derecho a elegir. En la práctica, algunos gobiernos a nivel de ciudad y condado sólo especifican un método de compensación en sus decisiones de compensación. Este enfoque no sólo infringe el derecho de elección de la persona expropiada, sino que también puede hacer que el usuario de la tierra pague costos de compensación más altos. Especialmente después de que el precio de la vivienda aumenta significativamente, la unidad expropiadora puede enfrentarse a la situación de comprar casas a un precio más alto para darle a la persona expropiada una opción.

La sentencia del caso Chen Shanhe señaló: "Nadie se beneficiará de su propio comportamiento ilícito. Si los demolidores y las agencias administrativas pertinentes llevan a cabo demoliciones ilegales, lo que resulta en que las personas demolidas no reciban compensación y reasentamiento de acuerdo con la ley durante mucho tiempo, cuando los precios de la vivienda aumentan, los demoledores y las agencias administrativas pertinentes tienen la obligación de garantizar que las personas demolidas reciban una compensación y un reasentamiento justos y razonables. Cuando la persona demolida opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa, Si el demoledor y el organismo administrativo correspondiente no cuentan con una casa adecuada para intercambiar los derechos de propiedad, la persona derribada recibirá una indemnización basada en el precio de tasación en el mercado inmobiliario de casas similares cuando se dicte sentencia efectiva ".

(2) Cómo dar correctamente al expropiado el derecho a elegir. El "Reglamento de Demolición" y el "Reglamento de Expropiación e Indemnización" no estipulan cómo la decisión de compensación debe expresar la opción de la persona expropiada, y la práctica práctica es muy confusa: algunos solo informan generalmente la opción en el plan de expropiación y compensación, pero el contenido específico y el método de selección no están claros; algunos limitan al expropiado a ejercer la opción dentro de un plazo determinado, y si no se ejerce dentro del plazo, la unidad expropiadora tomará una decisión; algunos fijan un período razonable antes de tomar una decisión sobre compensación. Dentro de un cierto período de tiempo, se informa a las personas expropiadas que tienen derecho a elegir, y se informa claramente el monto específico de la compensación monetaria y la información específica identificable de la casa de cambio de derechos de propiedad. Si no eligen dentro de un plazo determinado, la decisión de compensación solo establece un método de compensación; algunos también especifican dos métodos de compensación en la decisión de compensación y, al mismo tiempo, especifican el monto de la compensación monetaria y la ubicación y el área específicas de la casa de intercambio de derechos de propiedad para que la persona expropiada elija. Los estándares de las decisiones judiciales tampoco son uniformes. El Yingting Demolition Group cree que se deben respetar los derechos de las personas expropiadas a elegir el intercambio de derechos de propiedad y la compensación monetaria; Cualquiera que sea la forma que adopte, ya sea una notificación escrita u oral, debe basarse en el hecho de que las personas expropiadas realmente pueden hacer comparaciones y tomar decisiones racionales.

7. Cuestiones relativas a la protección de los derechos e intereses legítimos del arrendatario

1. El "Reglamento sobre Exacciones e Indemnizaciones" no prevé específicamente la compensación al arrendatario. En la práctica, para proteger los derechos e intereses de los arrendatarios en régimen de arrendamiento basado en el mercado, una vez que la persona expropiada obtiene una compensación, él, como propietario de la casa, puede resolver la cuestión de la distribución de la compensación mediante negociación o litigio civil. Aunque el "Reglamento sobre Requisición e Indemnización" no estipula claramente el derecho del inquilino al reasentamiento y compensación, no excluye la protección de los derechos e intereses del inquilino. Si el arrendatario decora la casa expropiada o utiliza la casa expropiada para dedicarse a actividades productivas y comerciales, los gobiernos a nivel de ciudad y condado deben enumerar los gastos de decoración correspondientes, los gastos de reubicación correspondientes del arrendatario, la compensación por reasentamiento temporal y la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios al determinar el monto de la compensación por el valor de la casa expropiada.

2. Si los gobiernos a nivel de ciudad y condado, los propietarios de viviendas y los arrendatarios no pueden llegar a un acuerdo sobre la distribución de los fondos de compensación pertinentes, además de la compensación por el valor de la casa en sí que se puede pagar directamente al propietario de la casa, se puede considerar que la compensación por decoración, gastos de reubicación, compensación por reasentamiento temporal y compensación por pérdidas debido a la suspensión de la producción y las operaciones comerciales que están estrechamente relacionadas con el arrendatario se depositan por adelantado, y el propietario y el arrendatario pueden ser guiados para resolver el problema de la distribución de la compensación a través de negociación o civil. litigio. También es razonable que algunos lugares compensen directamente al arrendatario la compensación por decoración, los costos de reubicación, la compensación por reasentamiento temporal y la compensación por pérdidas por producción y suspensión de negocios en función de las circunstancias específicas de la persona expropiada y del arrendatario.

8. Sujetos y responsabilidades del traslado forzoso

1. El artículo 27 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización" estipula que al implementar la expropiación de una vivienda, primero se debe pagar la compensación y luego reubicarla. En la práctica, la mayoría de las personas expropiadas se mudan voluntariamente y sólo una proporción muy pequeña requiere una reubicación forzosa. Sin embargo, debido a que la reubicación forzosa implica derechos de propiedad e incluso derechos de libertad personal y es irreversible, se deben seguir estrictamente las disposiciones legales y los debidos procedimientos.

(1) Se ha resuelto la cuestión de la compensación, es decir, se ha tomado una decisión sobre la expropiación y la compensación. El contenido de la indemnización especificado en la decisión de indemnización de expropiación puede realizarse o ha sido efectivamente pagado a la persona expropiada; si el expropiado se niega a aceptarlo, se habrán notificado y realizado los correspondientes procedimientos de retiro y depósito conforme a derecho, pudiendo realizarse el contenido de la compensación en cualquier momento.

(2) La decisión de compensación ha sido revisada por el Tribunal Popular y dictaminada que debe ser implementada por la agencia administrativa. De conformidad con el artículo 28 del Reglamento sobre expropiación e indemnización y el Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre diversas cuestiones relativas a la tramitación de casos que se aplican al Tribunal Popular para la ejecución obligatoria de decisiones de expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal (en adelante, el "Reglamento de ejecución"), si la persona expropiada no solicita una revisión administrativa ni presenta una demanda administrativa dentro del plazo período legal y no se reubica dentro del período especificado en la decisión de compensación, el gobierno de la ciudad o del condado que tomó la decisión de expropiación de la vivienda solicitará al Tribunal Popular la ejecución obligatoria de conformidad con la ley.

(3) Después de que el tribunal popular decida permitir la ejecución obligatoria, la persona expropiada debe tomar la iniciativa de desalojar y entregar la casa y cumplir conscientemente con sus obligaciones. Si la persona expropiada se niega a reubicarse, los gobiernos de la ciudad y del condado pueden realizar una reubicación forzosa de conformidad con la ley para garantizar la realización de los intereses públicos. Según el "Reglamento sobre solicitudes y subvenciones", el "Reglamento de aplicación" y otros reglamentos, la reubicación forzosa debe respetar el principio de "separación de la aplicación y la aplicación", siendo la organización y aplicación gubernamentales el principio general y la aplicación judicial como excepción.

(4) La reubicación forzosa debe cumplir estrictamente con los procedimientos legales. Dado que la reubicación forzosa es obligatoria y generalmente involucra los derechos personales y patrimoniales de la persona expropiada y sus familiares, se deben seguir procedimientos legales y establecer registros completos de registro, transporte, conservación y entrega de los bienes de la casa. Si la persona expropiada no coopera con la reubicación, todo el proceso de reubicación se arreglará ante notario.

De acuerdo con las "Reglas detalladas para la conservación y certificación notarial de las pruebas de demolición de viviendas", cuando las pruebas de demolición de viviendas se conservan y se certifican ante notario, la notaría deberá tomar medidas de conservación como topografía, fotografía o vídeo de la situación actual de la vivienda y sus anexos de conformidad con la ley para garantizar su autenticidad y poder probatorio. Cuando se lleve a cabo la conservación de pruebas de viviendas derribadas forzosamente, el notario notificará a las personas derribadas que estén presentes. Si se negare a comparecer, el notario lo hará constar en el acta. Si en la casa existen elementos sujetos a demolición forzosa, el notario organizará el control, recuento, registro y clasificación de todos los elementos uno por uno; registrar la hora y el lugar de las actividades anteriores, y presentarlas a dos personas presentes con plena capacidad para su verificación. Después de la verificación, el notario y las personas presentes firmarán en las actas correspondientes. Si el demoledor se negare a firmar, el notario lo hará constar en el acta; después de contar y registrar los artículos, cualquier artículo que no pueda entregarse a la persona demolida inmediatamente. Si la parte de la reubicación recibe la reubicación, el notario supervisará al personal de implementación de la demolición para almacenar los artículos en el almacén proporcionado por ellos y etiquetarlos. Si los artículos se pierden o dañan durante el almacenamiento, el custodio del almacén será responsable de la indemnización; Una vez completada la reubicación forzosa, el ejecutor también enviará un aviso para notificar a la persona demolida que recoja los artículos dentro de un período determinado. Si los objetos no se recogen en un plazo determinado, la notaría podrá aceptar la solicitud de depósito de la unidad ejecutora y tramitar el retiro.

(5) La reubicación forzosa ilegal debe conllevar la responsabilidad legal correspondiente. Dado que la reubicación forzada (demolición forzada) generalmente se realiza sobre la base de una decisión de compensación, y la decisión de compensación ha resuelto teóricamente el problema de la compensación de las casas, etc., incluso si se trata de una reubicación forzada ilegal, generalmente solo involucra la cuestión de la compensación por la pérdida de artículos en la casa, y no involucra la cuestión de la compensación o compensación por la casa. Otras pérdidas patrimoniales causadas a las personas demolidas debido a una demolición forzosa ilegal serán indemnizadas de conformidad con la ley. En la práctica, después de que se determina que las decisiones de expropiación, las decisiones de compensación y las reubicaciones forzosas son ilegales, algunos árbitros emiten directamente sentencias de compensación, ordenando a los gobiernos a nivel de ciudad y condado que compensen la pérdida de casas y artículos en las casas, en lugar de resolver el problema de la compensación de las casas a través de procedimientos de compensación, a fin de reflejar la naturaleza punitiva de las expropiaciones ilegales por parte de agencias administrativas. Este enfoque también es razonable hasta cierto punto, y en el caso de que aún no se hayan introducido daños punitivos, no hay una diferencia sustancial entre los estándares de compensación para expropiaciones legales y los estándares de compensación para expropiaciones ilegales. Este tipo de adjudicación que no esté enredada en compensación e indemnización también es factible. En la práctica, existen diferentes formas de abordar los casos en los que se ha firmado un acuerdo de compensación pero no se ejecuta dentro del plazo acordado: primero, la unidad expropiadora presenta una demanda para exigir su cumplimiento y ejecución; en segundo lugar, el acuerdo de compensación se reemplaza por una decisión de compensación separada. En general, no es apropiado admitir que la unidad expropiadora tiene el poder de forzar la reubicación por sí sola de conformidad con el acuerdo de compensación. Sin embargo, si el acuerdo de compensación estipula claramente que el gobierno organizará la demolición de las casas expropiadas una vez que se haya realizado el contenido de la compensación. En este momento, dado que el expropiado ha acordado en el contrato determinar el tiempo de transferencia de la propiedad de la casa expropiada cuando se realice el contenido de la compensación, en este caso se puede considerar que se han cumplido las condiciones para que el gobierno obtenga la propiedad de la casa. Algunos árbitros también apoyaron el derecho de los gobiernos de las ciudades y los condados a implementar la reubicación forzosa o incluso la demolición forzada. En este caso, en principio, la persona expropiada sólo puede solicitar la revisión judicial de los daños causados ​​a los bienes de la casa por el traslado forzoso u otras pérdidas causadas por medidas coercitivas ilegales.

(6) Presunción de responsabilidad por traslado forzoso. Después de la reubicación forzosa, algunos gobiernos a nivel de ciudades y condados o autoridades de expropiación niegan la implementación de la reubicación forzosa, y algunos incluso deliberadamente no toman una decisión por escrito o contratan a personas ajenas al caso para forzar la reubicación y evitar la responsabilidad de una compensación por la reubicación forzada. El Yingting Demolition Group cree que, dado que el "Reglamento sobre Requisiciones y Subsidios" claramente "prohíbe que las unidades de construcción participen en actividades de reubicación", primero se debe suponer que las reubicaciones forzosas ilegales las llevan a cabo los gobiernos municipales y de condado y las autoridades de expropiación, y deben asumir las responsabilidades correspondientes. Por supuesto, esto queda exceptuado si los gobiernos a nivel de ciudad y condado, las autoridades de expropiación, etc. pueden demostrar que se trata de otros sujetos o si hay pruebas de que otros sujetos llevaron a cabo de forma independiente la reubicación forzosa.

(7) Determinación del monto de la pérdida y transferencia de la carga de la prueba. En principio, corresponderá a la persona expropiada la carga de la prueba de los hechos y del importe concreto de la pérdida. Sin embargo, si la persona expropiada no puede cumplir plenamente con su carga de la prueba por la pérdida o daño de la propiedad debido a que la agencia implementadora no preparó registros notariados y listas notariadas de acuerdo con la ley durante la demolición y demolición obligatoria, la carga de la prueba se transferirá si la persona expropiada puede proporcionar evidencia preliminar para demostrar que hay daño o pérdida de propiedad, y la agencia implementadora asumirá la carga de la prueba para su reclamo de que la reubicación forzosa no causó pérdidas de propiedad, y asumirá las consecuencias adversas de no presentar pruebas. Si hay una evidente exageración de las pérdidas, el tribunal popular debe considerar exhaustivamente los factores de todo el caso y las faltas de todas las partes, ejercer discreción de conformidad con la ley y determinar el monto específico de la compensación.

9. Sentencia sobre la legalidad del traslado forzoso y oportunidad de la sentencia

1. Cuando los gobiernos municipales y de condado organizan la reubicación o demolición forzosa, generalmente lo hacen basándose en decisiones de compensación o sentencias de compensación de demolición y reasentamiento ya efectivas. Esto puede conducir a una situación en la que, cuando se implementa la ejecución obligatoria, la decisión de expropiación e indemnización o la indemnización por demolición y reasentamiento basada en ella tenga validez formal, sea jurídicamente vinculante y ejecutable. Sin embargo, después de la imposición de la obligación, se anula la validez de la decisión de expropiación e indemnización o de la decisión de indemnización de demolición y reasentamiento. Esto puede deberse a una autocorrección por parte del organismo administrativo o puede ser revocado por la autoridad de revisión o el tribunal popular de conformidad con la ley.

2. Algunos expropiados (derribados) demandaron para confirmar que el traslado forzoso era ilegal y solicitaron una indemnización estatal. Esto implica la cuestión de si el fallo del tribunal popular sobre la reubicación forzosa debe basarse en el momento en que se tomó la acción administrativa o en el momento en que el tribunal popular tomó la decisión. Esta es también la cuestión del tiempo del juicio. Ya que es probable que exista un desfase entre el momento en que se lleva a cabo una acción administrativa ante los tribunales y el momento en que el tribunal se pronuncia. Durante este período, los hechos o leyes en que se basa la acción administrativa podrán cambiar. Por tanto, es necesario discutir el fundamento de la sentencia. En principio, el momento de referencia para los litigios administrativos en China es el momento en que se realiza el acto administrativo.

3. Una vez realizado un acto administrativo inmediato, las consecuencias jurídicas se han producido definitivamente, y no se trata de restablecer o volver a la situación jurídica original, ni se pretende establecer un orden jurídico con efectos continuados en el futuro. En este caso, la evaluación debe basarse estrictamente en los hechos y la situación jurídica en el momento en que se realiza el acto administrativo, sin tener en cuenta los cambios de hecho y de derecho posteriores a la realización del acto administrativo. Las excepciones incluyen acciones administrativas inmediatas que aún no se han completado o que se han completado pero aún no se han ejecutado. Si el cambio de circunstancias hiciera perder el acto original su legalidad o hiciera innecesario continuarlo, será anulado.

5. Dado que no existen disposiciones sobre la abolición de los actos administrativos en las leyes administrativas separadas de China y en la Ley de Litigios Administrativos, los tribunales populares sólo pueden confirmar que los actos administrativos fueron legales cuando fueron adoptados por los organismos administrativos de conformidad con los principios jurídicos pertinentes. Luego, debido a cambios en las circunstancias, las sentencias pueden ser revocadas o declaradas inválidas, o incluso invalidadas después de un cierto período de tiempo.

10. Obligaciones de cooperación y cuestiones de obediencia de las personas expropiadas

1. El "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización" insiste en permitir que las personas expropiadas reciban una compensación justa y razonable basada en el precio de evaluación del mercado, y garantizar que no se reduzcan los niveles de vida, lo que protege mejor los derechos e intereses de las personas expropiadas. El "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización" incorpora también los derechos de los expropiados a conocer, participar, expresar y supervisar durante todos los procedimientos de expropiación e indemnización. Como el derecho a participar en la evaluación de si se debe al interés público, el derecho a proponer un plan de compensación, el derecho a confirmar los resultados del estudio de vivienda, el derecho a negociar con la agencia de evaluación, el derecho a solicitar la revisión del informe de evaluación, el derecho a solicitar una tasación, el derecho a elegir una compensación monetaria y el intercambio de derechos de propiedad, el derecho a negociar el contenido y el método de la compensación, el derecho a solicitar una reconsideración y un enjuiciamiento, etc.

2. Si la mayoría de las personas expropiadas han logrado su reubicación voluntaria mediante la suscripción de acuerdos de compensación. Para reducir las disputas en el proceso de expropiación e compensación, los expropiadores y las personas expropiadas deben conocer y respetar la ley, actuar de acuerdo con la ley y respetar el estado de derecho: los gobiernos municipales y de condado deben insistir en la expropiación de acuerdo con la ley, una compensación justa y procedimientos adecuados; Las personas expropiadas también deben participar activamente, cooperar activamente y salvaguardar sus derechos e intereses legítimos de manera racional.

4. Según la Constitución, la esencia de la expropiación radica en el interés público. Por lo tanto, independientemente de si la persona expropiada acepta la expropiación y la compensación, debe salvaguardar activamente sus derechos de acuerdo con lo dispuesto en el "Reglamento de Expropiación e Indemnización" en lugar de una confrontación pasiva para evitar pérdidas adicionales causadas por la falta de cooperación. Bajo la premisa y los antecedentes de la legislación general justa y razonable del "Reglamento de Expropiación", incluso si la expropiación de casas trae cargas a nuestras vidas y emociones, es difícil lograr una justicia y razonabilidad absolutas. Se convierte en una obligación soportar esta carga inevitable provocada por los intereses públicos.

Yingting te recuerda:

De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Algunos hogares reubicados presentarán una petición, pero la petición no es un canal legal y, por mucho que dure la petición, no constituye motivo para interrumpir el plazo para el procesamiento. Muchas personas que fueron demolidas se retrasaron en la presentación de peticiones y no cumplieron con el plazo de prescripción. Incluso si presentaran una demanda, el tribunal no la aceptaría. Incluso si encuentra un abogado, ¡no hay nada que pueda hacer para ayudarlo! En la práctica, no importa cómo informe la situación a sus superiores, al personal local o visite todas partes, en realidad no podrá resolver el problema. ¡Lo único que desperdicias es tu valioso tiempo para proteger tus derechos e intereses! Si no puede llegar a un acuerdo con la parte de expropiación y demolición, comuníquese con un abogado profesional en expropiación y demolición lo antes posible para encontrar una solución.