Información legal

Introducción al artículo: Wu está en Yancheng, provincia de Jiangsu. El pueblo urbano local será demolido y su casa también está incluida en el alcance de la demolición. La gente del grupo de demolición vino a negociar con su casa y solo le dieron una casa de reubicación de 200 metros cuadrados. Esto se basó en el área de su casa en el mapa aéreo de 1996. Sin embargo, el área del terreno en el certificado de propiedad que su familia recibió en 1998 era de 272 metros cuadrados, y el área de la casa era de 217 metros cuadrados. Si la compensación se basa en el estándar de 200 metros cuadrados, ¡es demasiado poco! Los precios de las viviendas cercanas son de 25.000 por metro cuadrado. Hasta el momento, los derribados no han recibido ninguna notificación formal por escrito, ni han visto anuncios o aprobaciones oficiales. ¿Cómo deberíamos compensar la demolición de barrios marginales en las aldeas urbanas? ¿Basado en fotografías aéreas o área de certificado de terreno?

1. ¿Debería la compensación basarse en los resultados de fotografías aéreas o en el área indicada en el certificado de propiedad?

1. Las fotografías aéreas no tienen efecto legal y son únicamente fotografías auxiliares de inspección. Para las casas sin licencia, se utilizará fotografía aérea para determinar la superficie del terreno y las casas. Por lo tanto, si hay un certificado de tierra, la compensación se basará en el área que figura en el certificado de tierra. Si no existe certificado de terreno, la compensación se basará en el área del mapa aéreo.

2. De conformidad con el artículo 17 del Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas en terrenos de propiedad estatal, los gobiernos populares municipales y de condado que toman la decisión de expropiar viviendas deberán proporcionar compensación a las personas expropiadas, incluyendo: compensación por el valor de las casas expropiadas; compensación por reubicación y reasentamiento temporal que Ying Ting cree que se debe a la expropiación de viviendas; compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y el negocio debido a la expropiación de viviendas. Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado formularán subsidios y medidas de recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas.

(1) Compensación de activos fijos

Indemnización por terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no puedan ser reubicados, así como maquinaria y equipo perdidos por reubicación, etc.

(2) Compensación por apegos al suelo y cultivos jóvenes.

El artículo 26 del "Reglamento para la aplicación de la Ley de Ordenación de Tierras" estipula: "Las tasas de compensación por apegos de tierra y cultivos jóvenes pertenecen a los propietarios de apegos de tierra y cultivos jóvenes". Ying Ting cree que de acuerdo con esta disposición, si el propietario es un individuo, se le pagará al individuo; si el propietario es un grupo de agricultores, se pagará a algunos grupos de agricultores; si el propietario es una organización económica colectiva rural, se pagará a la organización económica colectiva.

(3) Compensación por pérdidas causadas por suspensión de producción y negocios.

Las pérdidas por producción y suspensión de negocios incluyen “deben pagarse” y “deben ganarse”. Es decir, pérdidas operativas reales y esperadas. Se refiere a las pérdidas y gastos relacionados causados ​​por la suspensión de la producción y el negocio.

(4) Costos relacionados con la demolición y reubicación

Es decir, los costes directamente ocasionados por la demolición y reubicación. Incluyendo costos de depuración y reparación de equipos de máquinas, costos de desmontaje y embalaje de materiales, costos de transporte, costos de reubicación e instalación de equipos, etc.

(5) Incentivos de demolición

Las tarifas de incentivo incurridas debido a las políticas de demolición incluyen tarifas de reubicación acelerada, tarifas de incentivo de demolición, etc.

(6) Pérdidas causadas por demoliciones ilegales y violentas

Por los daños a maquinaria, equipos y otros bienes causados por demoliciones ilegales y violentas, los propietarios de empresas pueden exigir una compensación por las pérdidas y solicitar una compensación estatal.

2. ¿Qué tipo de compensación debería recibir Wu?

(1) Wu no ha recibido ningún anuncio oficial por escrito y no ha visto el documento de aprobación de la adquisición de tierras. El grupo de demolición es sospechoso de adquisición ilegal de tierras. De acuerdo con las disposiciones legales pertinentes, antes de implementar la requisición de tierras, se deben incluir los siguientes procedimientos para que sean legales: notificación del estado de la requisición de tierras, confirmación de la investigación de la requisición de tierras, notificación por carta del estado de la requisición de tierras, notificación de la audiencia de requisición de tierras y organización de la audiencia de requisición de tierras.

(2) Si la tierra en cuestión es de propiedad estatal, la compensación debe incluir compensación por tierras, casas, cultivos plantados, árboles frutales, cultivos jóvenes, costos de reubicación, incentivos de demolición, etc. La tierra en cuestión en este caso es tierra de propiedad estatal y es tierra agrícola. Además de la compensación por vivienda, también se debe proporcionar la compensación correspondiente de conformidad con las leyes y reglamentos sobre expropiación de tierras de propiedad estatal, compensación por demolición y reasentamiento, así como con las políticas locales de compensación de tierras rurales.

1. En este caso, dado que la tierra pertenece a derechos de propiedad, el registro de derechos de propiedad en mi país es el método principal. Por lo tanto, la forma en que se registró el certificado de propiedad de Wu debe compensarse en función del contenido registrado en el certificado de propiedad. El área en el certificado de propiedad de Wu es de 272 metros cuadrados, por lo que la compensación debe basarse en esta área.

2. El artículo 21 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Yingting se enteró de que si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado debe proporcionar la casa para el intercambio de derechos de propiedad y calcular y liquidar la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad con la persona expropiada.

3. Si se expropian residencias personales debido a la reconstrucción de áreas urbanas antiguas, y la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa en el área de reconstrucción, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que toma la decisión sobre la expropiación de viviendas proporcionará casas en el área de reconstrucción o en el área cercana.

4. El propio Wu estimó la superficie de la casa en 217 metros cuadrados. Para el área específica, puedes solicitar a profesionales de la agencia evaluadora que la midan y evalúen. Por ejemplo, el resultado de la evaluación es 217 metros cuadrados. La casa de reasentamiento y la compensación por demolición deben asignarse en función de esta área, teniendo en cuenta la estructura y los materiales de construcción de la casa, así como el precio de las viviendas comerciales cercanas y otros factores.

5. Si se plantan cultivos, bosques, árboles frutales y cultivos jóvenes, también deberán recibir la compensación correspondiente. El cálculo específico se basa en las normas de compensación locales.

6. También incluye costos de reubicación, honorarios de incentivos, etc.

3. Las últimas regulaciones sobre compensación por la demolición de antiguas áreas urbanas, la reconstrucción de barrios marginales y la demolición de aldeas urbanas en Jiangsu.

A principios de abril de 2018, el gobierno de la ciudad de Yancheng emitió las "Opiniones sobre la expropiación de casas renovadas y cuestiones relacionadas en las ciudades antiguas (barrios marginales) de la ciudad de Yancheng", que despertaron una preocupación generalizada entre los ciudadanos. En comparación con las políticas anteriores de expropiación, compensación y reasentamiento, ¿qué ajustes y cambios se harán en los "Dictamenes de Tramitación" que se implementarán oficialmente a partir del 9 de mayo de este año? ¿Qué “beneficios” y “beneficios” recibirán las personas expropiadas en términos de compensación y reasentamiento? El 26 de abril, el responsable correspondiente de la oficina municipal de expropiaciones dio una interpretación detallada al respecto.

1. Relajación moderada de los estándares de determinación del área de compensación

(1) Casas "indocumentadas" construidas antes de que se formara originalmente la versión de 1986 del mapa aéreo del área urbana. Si los edificios actuales coinciden con el mapa de reconocimiento aéreo, serán compensados ​​y reubicados de acuerdo con la construcción legal. Las casas construidas después de esa fecha se considerarán construcciones ilegales. Las "Opiniones de Manejo" se cambiaron para proporcionar compensación y reasentamiento escalonados, diferenciados y decrecientes para casas "indocumentadas" con base en los mapas de reconocimiento aéreo de 1986, 1996 y 2005.

(2) Para las casas "sin licencia" construidas antes de que se formara la versión de 1986 del mapa aéreo, los estándares de compensación y reasentamiento permanecerán sin cambios. Para las casas "indocumentadas" construidas entre la versión de 1986 y la versión de 1996 del mapa de reconocimiento aéreo, si el edificio actual y el mapa de reconocimiento aéreo son consistentes, el área de la casa (máximo no más de 140 metros cuadrados) se calculará sobre la base de la superficie máxima de terreno que no exceda los 200 metros cuadrados, la relación de área de piso de 0,7 para bungalows y 1,1 para edificios. Se llevarán a cabo compensaciones y reasentamientos. La parte sobrante se compensará con el 80% del precio de reposición, pero no se facilitará reposición. Para las casas "indocumentadas" construidas entre la versión de 1996 y la versión de 2005 del mapa de reconocimiento aéreo, si los edificios existentes son consistentes con la versión de 2005 del mapa de reconocimiento aéreo, serán compensados ​​al precio de construcción e instalación y no serán reubicados. Si la persona expropiada no apoya la cooperación con los trabajos de expropiación de la vivienda y no puede firmar un acuerdo de compensación dentro del período del contrato, no podrá disfrutar de la compensación de vivienda determinada con base en los mapas aéreos de 1996 y 2005.

2. Nuevos subsidios para áreas de reasentamiento de viviendas residenciales de áreas pequeñas

Los "Dictamenes de Manejo" aumentan los subsidios de área de reasentamiento para viviendas expropiadas con un área legal de construcción de 90 metros cuadrados o menos en áreas urbanas. Si estas casas expropiadas se reubican de bungalows a casas de reasentamiento de varios pisos, pequeñas y de gran altura, el área de reasentamiento se incrementará en un 10% y un 15% respectivamente. Si las casas se reubican de casas de varios pisos a casas de reasentamiento pequeñas y de gran altura, el área de reasentamiento se incrementará en un 10% respectivamente. El precio de las casas de reasentamiento adicionales se liquidará al precio de reasentamiento. Si se selecciona una compensación monetaria y la casa expropiada en un área pequeña es un bungalow o de varios pisos, el subsidio de compensación monetaria único se calculará aumentando un 15% y un 10% respectivamente en función del área de reasentamiento. No gozarán de este subsidio las viviendas expropiadas con una superficie legal de construcción superior a 90 metros cuadrados.

3. Aclarar las recompensas por áreas de reasentamiento interregional

El artículo 13 de las "Medidas de aplicación para la construcción y gestión de viviendas comerciales de precio medio y bajo en la zona urbana de la ciudad de Yancheng" (Yanzhengfa [2007] Nº 155) estipula que "las personas demolidas podrán comprar una casa comercial de precio medio y bajo dentro del área legal de demolición de 10 metros cuadrados". Se conoció que luego de que se cambió la demolición por expropiación, este método aún se utilizó en la operación. Se centró principalmente en las pequeñas casas expropiadas en la ciudad vieja y las reasentó fuera de la ciudad vieja. Si el área de reasentamiento fuera inferior a 10 metros cuadrados, el área de reasentamiento aumentada proporcionalmente sería de 10 metros cuadrados y la liquidación se basaría en el precio de reasentamiento. Dado que los documentos existentes sobre la política de expropiación no son claros, los "Dictamenes de Implementación" lo solucionan.

4. Elevar los estándares mínimos de compensación y reasentamiento

(1) El estándar mínimo original de compensación y reasentamiento en áreas urbanas es: puede elegir una casa de reasentamiento de 50 metros cuadrados en un lugar designado por el gobierno o una compensación monetaria de no más de 150.000 yuanes. Para proteger plenamente las condiciones y niveles de vida de las personas con dificultades de vivienda, los estándares mínimos de compensación se incrementarán a 54 metros cuadrados y 300.000 yuanes, respectivamente.

(2) Incrementar el estándar de compensación por reubicación. Calculado en función del área de construcción legal de las casas expropiadas, el estándar de compensación por reubicación para casas residenciales aumentará de 10 yuanes por metro cuadrado a 20 yuanes por metro cuadrado, y la tarifa suplementaria por menos de 500 yuanes aumentará de 500 yuanes a menos de 1.000 yuanes.

5. Incentivos para nuevos fichajes y traspasos de habitaciones

Si la persona expropiada firma un contrato y decide ceder una casa dentro del período prescrito del contrato, además de las recompensas estipuladas en el artículo 7 de las "Opiniones del Gobierno Popular de la ciudad de Yancheng sobre el manejo de asuntos relacionados con la expropiación y compensación de casas en terrenos de propiedad estatal en áreas urbanas" (Yan Zhengfa [2011] No. 281), cada hogar recibirá una recompensa por firmar de hasta 10.000 yuanes y una recompensa por transferencia de casa de hasta 10.000 yuanes respectivamente según el orden de firma del contrato y entrega de la casa. Los métodos de incentivos específicos serán especificados en el plan de compensación de expropiación del proyecto por los gobiernos populares a nivel municipal y de condado que toman la decisión de expropiación.

Yingting te recuerda:

En la práctica, dado que el valor de las casas en los barrios marginales puede ser relativamente bajo, el importe de la indemnización también puede reducirse. Por lo tanto, primero debe determinar si su casa clasificada como casa de demolición es una casa en un barrio marginal. Veamos si los procedimientos de demolición se llevan a cabo estrictamente de acuerdo con las normas sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal. A veces, los grupos de demolición derriban ilegalmente casas en terrenos de barrios marginales. Si le notifican que el área donde está ubicada su casa se transformará en un barrio marginal, debe tomar fotografías del interior y del exterior de la casa con anticipación para conservar pruebas antes de que sea demolida. Cuando se derriba una casa, se debe fotografiar el lugar de la demolición y se deben conservar todas las pruebas originales (fotos y vídeos). Si es necesario, puede llamar para denunciar el delito y registrarlo al mismo tiempo como prueba de haber sido demolido por la fuerza. Si su casa ha sido demolida ilegalmente, proteja sus derechos mediante revisión administrativa, litigio administrativo y otros canales legales dentro de los 6 meses. Si se excede este plazo de prescripción, se perderá la oportunidad de obtener reparación legal. Para esforzarse por obtener el máximo beneficio, puede leer conocimientos jurídicos más relevantes para comprender el contenido del proyecto de expropiación y demolición, o puede buscar soluciones de un abogado profesional en expropiación y demolición.