Información legal

Introducción del artículo: Después de firmar un acuerdo de compensación por demolición, ¿puedo arrepentirme? Si se presenta una demanda, ¿la aceptará el tribunal?

Primera parte, Casos típicos en litigio

1. Resumen del caso

En agosto de 2015, el gobierno municipal emitió un aviso que decía: Para aprender profundamente de las lecciones de los incendios y explosiones particularmente graves de Tianjin, llevó a cabo una inspección a gran escala de la seguridad de la producción y los peligros ocultos. Se descubrió que dos casas de la familia de Yang tenían graves riesgos de seguridad, como circuitos irregulares, conexiones privadas graves y poca resistencia al fuego de las casas. Para eliminar los peligros ocultos, el gobierno de la ciudad recibió la orden de demoler las casas en un plazo de 15 días. Posteriormente, la Oficina del Comité de Seguridad Laboral del gobierno municipal emitió un aviso exigiendo a los propietarios e inquilinos de las casas que se mudaran dentro del plazo especificado. En caso contrario, se tomarán medidas obligatorias si se excede el plazo. El mismo día, el personal del gobierno de la ciudad midió y registró la casa y los anexos de Yang. En nombre de los copropietarios, Yang firmó el formulario de tarifa de reasentamiento para su confirmación. El mismo día también firmó el acuerdo de compensación por reasentamiento. El acuerdo estipulaba que 1233 Se pagó un total de 2.352.410 yuanes por la casa de 0,6 metros cuadrados y sus anexos, incluidas las tarifas de reasentamiento y transición. Al día siguiente se pagaron más de 1,82 millones de yuanes a la cuenta de Yang. La familia de Yang se mudó y luego la casa fue volada y demolida. El saldo restante se pagó a la cuenta de Yang el mes siguiente. Según casos de demolición anteriores, esto debería haberse resuelto con éxito aquí, porque se firmó el acuerdo, se recibió el dinero, se trasladó a la gente y se demolió la casa. Sin embargo, luego de que las personas demolidas conocieran los procedimientos legales de expropiación y demolición y los conocimientos jurídicos relacionados, consideraron inaceptable el acuerdo de compensación, por lo que confiaron a un abogado para que presentara una demanda solicitando que se confirmara la invalidez del acuerdo de compensación y reasentamiento por demolición de la casa firmado por el demandante y el demandado.

2. El punto de vista del abogado

Yingting Demolition Group cree que: 1. Un acuerdo que se ha completado no puede ser litigado y no tiene base legal. Cumplir obligaciones de conformidad con el acuerdo no significa cumplir obligaciones legales;

2. El demandado no tomó una decisión sobre la expropiación y utilizó riesgos de seguridad como cobertura para amenazar con una demolición forzosa y obligar a las partes a firmar un acuerdo de compensación de vivienda. Lo anterior constituyó un incumplimiento de las obligaciones sustantivas y procesales previstas en la ley y un incumplimiento del acuerdo administrativo conforme a la ley;

3. La casa del demandante fue expropiada en 1992. La expropiación se llevó a cabo más de 20 años después. La casa del demandante ya se encuentra en una ubicación próspera en el centro de la ciudad. Según el artículo 12 del "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre diversas cuestiones relativas a la tramitación de casos administrativos relacionados con tierras colectivas rurales", la casa del solicitante debe ser compensada de acuerdo con las normas aplicables a las tierras de propiedad estatal.

El punto (11) del artículo 12, párrafo 1, de la Ley de Litigios Administrativos estipula que el incumplimiento de las agencias administrativas de conformidad con la ley, el incumplimiento del acuerdo o los cambios ilegales, la terminación de los acuerdos de franquicia gubernamentales, los acuerdos de compensación por expropiación de tierras y viviendas y las solicitudes para rescindir el acuerdo o confirmar que el acuerdo no es válido están dentro del alcance del litigio administrativo. Es decir, que el acuerdo se haya cumplido íntegramente no tiene relación directa con la existencia de derecho a demandar.

4. El "Acuerdo de Compensación por Demolición y Reubicación de Viviendas" firmado por Yang Moumou y el gobierno de la ciudad (situada en el centro de la ciudad) no es válido y debe aceptarse de conformidad con las disposiciones legales antes mencionadas.

Parte 2: ¿Qué acuerdos (contratos) no son válidos según las leyes de nuestro país? ¿Cuáles son las consecuencias legales?

(1) A ver, ¿cuándo entra en vigor el contrato?

1. Un contrato establecido conforme a la ley surtirá efectos desde el momento de su constitución. Si las leyes y reglamentos administrativos estipulan que la aprobación, el registro y otros procedimientos deben completarse para que surtan efecto, dichas disposiciones se aplicarán.

2. Las partes podrán pactar condiciones de validez del contrato. Un contrato con condiciones de eficacia surtirá efecto cuando se cumplan las condiciones. Un contrato con condiciones de rescisión dejará de ser válido una vez cumplidas las condiciones. Si las partes impidieran indebidamente el cumplimiento de las condiciones por sus propios intereses, se tendrán por cumplidas las condiciones; si las partes facilitaron indebidamente el cumplimiento de las condiciones, éstas se tendrán por no cumplidas.

3. Las partes podrán acordar un plazo para la vigencia del contrato. Un contrato con un plazo efectivo surtirá efecto cuando expire el plazo. Un contrato con un período de terminación dejará de ser válido al expirar el período.

4. El contrato celebrado por persona con capacidad limitada para la conducta civil será válido después de ser ratificado por el representante legal. Sin embargo, un contrato celebrado únicamente con fines de lucro o un contrato celebrado en función de su edad, inteligencia o salud mental no necesita ser ratificado por el agente legal. La contraparte podrá instar al representante legal para que lo ratifique en el plazo de un mes. Si el representante legal no realiza ninguna manifestación, se entenderá como negativa a ratificar. Antes de la ratificación del contrato, la contraparte de buena fe tiene derecho a revocarlo. La cancelación se realizará mediante notificación.

5. Si el actor no tiene autoridad de agencia, excede la autoridad de agencia, o un contrato celebrado en nombre del mandante después de que se rescinda la autoridad de agencia, sin la ratificación del mandante, no será efectivo para el mandante, y el actor asumirá la responsabilidad. La contraparte podrá instar al principal para que lo ratifique en el plazo de un mes. Si el mandante no hace ninguna manifestación, se considerará como una negativa a ratificar. Antes de la ratificación del contrato, la contraparte de buena fe tiene derecho a revocarlo. La cancelación se realizará mediante notificación.

6. Si el actor no tiene poder de agencia, excede el poder de agencia o celebra un contrato en nombre del principal después de que se rescinde el poder de agencia, y la contraparte tiene motivos para creer que el actor tiene el poder de agencia, el acto de agencia es válido.

7. Si el representante legal o responsable de una persona jurídica u otra organización celebra un contrato fuera de sus facultades, el acto de representación será válido a menos que la contraparte sepa o deba saber que se ha excedido en sus facultades.

8. Si una persona sin derecho a disponer dispone de un bien ajeno, y el titular del derecho lo ratifica o la persona sin derecho a disponer obtiene el derecho a disponer de un bien después de celebrar un contrato, el contrato será válido.

(2) Los acuerdos (contratos) firmados de esta manera no son válidos

1. Una de las partes celebra un contrato mediante fraude o coacción, perjudicando los intereses nacionales;

2. Colusión maliciosa para perjudicar los intereses del país, del colectivo o de un tercero;

3. Utilizar formas legales para ocultar fines ilícitos;

4. Dañar los intereses sociales y públicos;

5. Violar las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos.

(3) Para este tipo de acuerdo, una de las partes tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que lo modifique o cancele.

1. Contratado debido a un malentendido importante;

2. Es manifiestamente injusto al celebrar el contrato.

3. Si una de las partes utiliza fraude, coerción o se aprovecha del peligro de otros para hacer que la otra parte celebre un contrato en contra de su verdadera intención, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje que modifique o cancele el contrato. Si una parte solicita un cambio, el tribunal popular o la institución de arbitraje no lo revocará.

(4) El derecho de cancelación se extinguirá en cualquiera de las siguientes circunstancias.

1. El titular del derecho de revocación no ejerce el derecho de revocación dentro del año siguiente a la fecha en que conoció o debió haber conocido el motivo de la revocación;

2. La parte con derecho a rescindir expresa claramente o renuncia al derecho a rescindir por su propia conducta después de conocer la causa de la revocación.

(5) Consecuencias legales de un contrato inválido

1. Un contrato inválido o un contrato cancelado no tiene fuerza jurídica vinculante desde el principio. Si una parte de un contrato es inválida, no afecta la validez de las demás partes, que siguen siendo válidas.

2. Si el contrato es inválido, revocado o rescindido, no afectará la validez de las cláusulas independientes existentes sobre los métodos de resolución de disputas en el contrato.

3. Después de la nulidad o revocación del contrato, se devolverán los bienes obtenidos como consecuencia del contrato; si no se puede devolver o no es necesario devolverlo, se compensará con un descuento. La parte culpable deberá compensar a la otra parte por las pérdidas resultantes. Si ambas partes tienen culpa, cada una asumirá las responsabilidades correspondientes.

4. Si las partes se confabulan maliciosamente y perjudican los intereses del Estado, de la colectividad o de un tercero, los bienes así obtenidos serán devueltos al Estado o devueltos a la colectividad o al tercero.

El equipo de demolición de Yingting le recuerda:

1. Debe tener cuidado al firmar cualquier acuerdo. Debe conservar una copia del original. Si no puedes conservarlo, deberás tomar fotografías. Algunas firmas no se pueden canjear y, aunque puedas canjear algunas, tendrás que pagar más.

2. La firma de un acuerdo no significa que sea válido. Si utiliza medios engañosos para lograr que la persona derribada firme, aún puede demandar incluso si recibe una compensación.

3. Si bien el acuerdo de indemnización por demolición es un contrato administrativo, también son aplicables las disposiciones básicas de la ley de contratos. El acuerdo de compensación por demolición no es administrativamente obligatorio y requiere la verdadera expresión de la intención de ambas partes. Son nulos los contratos de indemnización firmados por fraude o coacción.

4. No tener miedo porque los derribadores sean engañados o intimidados. Las normas de compensación por demolición no son regulaciones obligatorias del gobierno. Si no está satisfecho con determinadas acciones administrativas, insatisfecho con la decisión de expropiación o las normas de compensación, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación de expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Si no ha negociado condiciones de compensación con el gobierno, puede consultar a un abogado especializado en adquisición y demolición de terrenos, o pedirle a un abogado que intervenga y negocie con el gobierno utilizando conocimientos jurídicos profesionales para luchar por una compensación justa y satisfactoria.

5. En la práctica, si desea demostrar que firmó bajo coacción o fraude, necesita pruebas suficientes y sólidas para demostrarlo. Preste atención a recopilar pruebas de forma legal y a salvaguardar sus propios derechos e intereses legítimos.