Información legal

Cuando una empresa de bienes raíces solicitó el registro de aceptación de finalización del proyecto, fue rechazada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural local porque excedió el plazo legal de solicitud de 15 días con el argumento de que "primero se debe pagar una multa y luego se completa el registro". Esto desencadenó una reacción en cadena: el propietario no pudo solicitar el certificado de título de propiedad inmobiliaria, el promotor no pudo recuperar el pago final del proyecto, el conflicto llevaba muchos años atrasado y muchas comunicaciones no se habían resuelto sustancialmente. ¿Es realmente legal este requisito administrativo aparentemente “razonable”?

【Abogado de Yingting】Al estudiar estos casos, se señaló que las sanciones administrativas y las acciones administrativas son jurídicamente independientes entre sí y no existe una relación previa entre quién es responsable y quién. Las "Medidas para la administración de la aceptación y el registro de proyectos de construcción de viviendas e infraestructura municipal" del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural estipulan claramente que si el registro no se presenta dentro del plazo, la autoridad de presentación puede ordenar correcciones dentro de un plazo e imponer una multa. Sin embargo, esta disposición no otorga a la autoridad de presentación la facultad de "negarse a tramitar la presentación bajo la premisa del pago de multas". Si una agencia administrativa impone condiciones por sí misma fuera de los procedimientos legales, esencialmente está agregando obligaciones ilegalmente e infringiendo los derechos e intereses legítimos de las entidades comerciales. En este caso, el desarrollador presentó una revisión administrativa bajo la dirección de la agencia de revisión administrativa. La agencia de revisión señaló directamente en la reunión de mediación que "primero el castigo, luego la certificación" carecía de fundamento legal. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural lo reconoció en el acto y se comprometió a completar la presentación en un plazo de 15 días, resolviendo así los problemas acumulados durante muchos años.

El valor típico de este caso es que delinea claramente los límites del poder de presentación administrativa: "Nada se puede hacer sin autorización legal" no es un eslogan, sino la conclusión que toda acción administrativa debe respetar. Para las empresas que enfrentan dificultades similares, cuando la comunicación normal es ineficaz y los canales están bloqueados, la revisión administrativa suele ser un recurso legal más eficiente y directo. En los casos en que las agencias administrativas establezcan umbrales adicionales en violación de las regulaciones, se recomienda buscar apoyo legal profesional lo antes posible y luchar por los derechos e intereses a través de canales legales.

Los edificios 2, 3 y 31 de la primera fase del complejo residencial construido por una empresa inmobiliaria del demandante son proyectos de desarrollo comercial y fueron adquiridos por una oficina de renovación de cobertizos de la ciudad como casas de reubicación. La empresa obtuvo el informe de finalización de las casas antes mencionadas el 29 de noviembre de 2019. El 4 de mayo de 2020, el solicitante llevó los materiales pertinentes a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de una determinada ciudad del demandado para solicitar el registro de aceptación de finalización del proyecto, pero la solicitud no pudo procesarse debido a un mal funcionamiento de la plataforma de aprobación en línea. En noviembre de 2021, el solicitante volvió a solicitar el registro. El demandado creía que incluso si se utilizara el 4 de mayo de 2020 como fecha de presentación de la solicitud, la presentación de la solicitud del solicitante había excedido el período de solicitud legal y se requería una decisión de sanción administrativa para el solicitante. La presentación no pudo procesarse hasta que se pagara la multa, por lo que no se aprobó la presentación del solicitante. Como resultado, no se pudo obtener el certificado inmobiliario de la casa involucrada en el caso y el solicitante no pudo obtener el pago final del proyecto. El solicitante y el propietario de la casa informaron este problema al departamento de peticiones muchas veces. Luego de la investigación y sentencia, el asunto de la petición cumplió con las condiciones para ser tramitado a través del procedimiento de revisión administrativa. Después de recibir orientación, el solicitante presentó una solicitud de revisión administrativa ante un determinado gobierno popular municipal en julio de 2024, solicitando que se ordenara al demandado cumplir con sus obligaciones legales.

La agencia de revisión administrativa revisó y determinó que el enfoque del caso era si el comportamiento del demandado de exigir al solicitante que primero pagara una multa y luego pasara por el proceso de registro era legal. De acuerdo con las disposiciones de las "Medidas para la administración del registro de la aceptación final de proyectos de construcción de viviendas y de infraestructura municipal" del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, si la unidad de construcción no completa el registro dentro de los 15 días siguientes a la fecha de la aceptación final del proyecto, la autoridad de presentación tiene derecho a ordenar correcciones dentro de un plazo e imponer una multa de no menos de 200.000 yuanes pero no más de 500.000. yuanes. En este caso, aunque el solicitante solicitó la presentación más allá del plazo legal de presentación y estuvo sujeto a sanciones administrativas según la ley, la sanción administrativa y el acto de presentación fueron de diferente naturaleza. La ejecución de la sanción administrativa no era un requisito previo para la presentación. El demandado le exigió que pagara una multa antes de presentar la solicitud, lo que constituía una adición ilegal a las condiciones de presentación. En la reunión de mediación de revisión administrativa, la agencia de revisión administrativa explicó al demandado que su política de "primero el castigo, luego la certificación" no tenía fundamento legal. El demandado estuvo de acuerdo y prometió manejar el registro de aceptación de finalización del proyecto para el solicitante dentro de los 15 días. El solicitante retiró la solicitud de revisión administrativa en el acto y se puso fin a la revisión administrativa.

"Nada se puede hacer sin la autorización de la ley" es el principio básico que deben respetar los organismos administrativos encargados de hacer cumplir la ley. Los organismos administrativos deben cumplir estrictamente con la ley al realizar presentaciones administrativas. No pueden crear condiciones o procedimientos a voluntad y no deben disminuir los derechos de las entidades comerciales ni aumentar las obligaciones de las entidades comerciales. La Ley de Promoción de la Economía Privada estipula que los organismos administrativos deben adherirse a la administración de conformidad con la ley y, al realizar actividades de aplicación de la ley, deben evitar o minimizar el impacto en las actividades normales de producción y operación de las organizaciones económicas privadas. En este caso, la agencia de revisión administrativa se centró en el foco de la disputa en la reunión de mediación de revisión administrativa y señaló claramente que el requisito de la agencia administrativa de "castigar primero y luego presentar" era esencialmente una adición ilegal de condiciones de presentación. Promovió a los departamentos pertinentes a corregir actos ilegales por su cuenta mediante la supervisión interna de la revisión administrativa y eliminó restricciones innecesarias a la aceptación y presentación de empresas. Al mismo tiempo, la agencia de reconsideración administrativa incluirá los asuntos de petición que cumplan con las condiciones de aceptación en los canales de revisión legales, para que este problema de petición que ha durado muchos años pueda resolverse de acuerdo con la ley. No sólo resuelve eficazmente el dilema de las empresas, sino que también promueve la legalización del trabajo de peticiones y aprovecha al máximo las ventajas del sistema de revisión administrativa para resolver problemas de peticiones. Proporciona experiencia práctica replicable.