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Introducción al artículo: El camino más difícil de recorrer en 2019 es tu rutina. Esta frase es sin duda el sentimiento más profundo para todos los derribados. Debido a que la situación de una demolición es compleja, los beneficios son enormes e involucran el futuro de una familia y una empresa. Por lo tanto, basándose en la experiencia de trabajar en la primera línea de la protección de los derechos de demolición durante muchos años, Ying Ting ha resumido 10 fenómenos de demolición ilegal comunes para todos. ¿Con cuál te has encontrado?

1. Le piden que se traslade, derribe su casa por la fuerza y no le muestran el documento de aprobación de adquisición de terrenos ni el aviso de expropiación, o no existe ningún documento de aprobación de adquisición de terrenos.

Según las disposiciones de la Ley de Gestión de Tierras, cualquier unidad o individuo debe utilizar terrenos de propiedad estatal para la construcción. Lo que solemos llamar “expropiación” en realidad se divide en “expropiación” y “cobro”. Las casas en tierras de propiedad estatal son recuperadas, mientras que las casas en tierras colectivas son “expropiadas” y luego se paga la tarifa de transferencia de tierras para convertir las tierras colectivas en tierras de propiedad estatal. Este proceso es imposible sin la aprobación de la adquisición de tierras. Por supuesto, basándose en este punto, la adquisición de terrenos generalmente requiere un documento de aprobación de la adquisición de terrenos.

2. Antes de la demolición, demoler primero los edificios ilegales y peligrosos, convirtiendo las buenas casas y las buenas zonas en "casas peligrosas" y "barrios marginales".

1. Siempre que nos encontramos con una demolición ilegal o peligrosa, a menudo se sigue la expropiación y la demolición. Muchos expropiadores utilizan estos nombres para llevar a cabo demoliciones forzosas con el fin de reducir las indemnizaciones. Cuando una casa se considera una construcción ilegal por diversos motivos, muchas personas derribadas se sienten en desventaja y no les queda más remedio que aceptarla. De hecho, no saben que se trata de un truco y método común utilizado por los grupos de demolición. Por lo tanto, si se encuentra con este fenómeno, primero debe consultar a un abogado profesional para determinar si su casa está construida ilegalmente. Si efectivamente se construye ilegalmente, ¿se puede evitar su demolición solicitando procedimientos de reposición y obteniendo la compensación correspondiente?

2. En la práctica, dado que el valor de las casas en los barrios marginales puede ser relativamente bajo, el importe de la indemnización también puede reducirse. Por lo tanto, primero debe determinar si su casa clasificada como casa de demolición es una casa en un barrio marginal. Veamos si los procedimientos de demolición se llevan a cabo estrictamente de acuerdo con las normas sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal. A veces, los grupos de demolición derriban ilegalmente casas en terrenos de barrios marginales. Cuando te notifiquen que la zona donde se encuentra tu casa está a punto de transformarse en un barrio marginal, debes tomar fotografías del interior y exterior de la casa con anticipación y guardarlas.Antes de la demoliciónevidencia. Cuando se derriba una casa, se debe fotografiar el lugar de la demolición y se deben conservar todas las pruebas originales (fotos y vídeos). Si es necesario, puede llamar para denunciar el delito y registrarlo al mismo tiempo como prueba de haber sido demolido por la fuerza.

3. No solicitar opiniones, no realizar audiencias y no informar a los expropiados y demolidos de sus derechos legales a recibir reparación.

1. Audiencia de demolición se refiere al comportamiento en el que el departamento de demolición de viviendas organiza al personal relevante para participar y escuchar las declaraciones, defensa y contrainterrogatorio de las partes demolidoras sobre cuestiones relacionadas con la demolición forzosa. Entonces, ¿se puede demoler sin pasar por el proceso de audiencia? En un caso manejado por Dong Guonv, un abogado del Yingting Demolition Group, la parte expropiadora no celebró una audiencia y fue sentenciada a "revocar la decisión de expropiación del gobierno". El desalojado ganó el juicio. Este caso se convirtió en el primero en el que el Tribunal Superior de Tianjin revocó una decisión de expropiación de una casa.

2. En cuanto a la demolición forzosa, el departamento de gestión de demolición de viviendas organiza una audiencia sobre la demolición forzosa de viviendas, anuncia al público la hora, el lugar, el método, etc. de la audiencia 7 días antes de la audiencia y, al mismo tiempo, entrega el "Aviso de audiencia sobre la demolición forzosa de viviendas" a las personas pertinentes en la audiencia. Si el demoledor solicita la demolición administrativa obligatoria, el departamento de gestión de demolición de viviendas aceptará la solicitud si cumple con las condiciones y organizará a las partes de la demolición y al personal relevante para llevar a cabo una audiencia antes de solicitar al gobierno popular del mismo nivel la demolición administrativa obligatoria. Los participantes en la audiencia sobre la demolición forzosa de viviendas incluyen a las partes involucradas en la demolición, el personal que maneja la orden de demolición de viviendas original y otro personal relevante. También podrán ser invitados a participar departamentos directivos pertinentes y representantes con credibilidad social.

4. Le piden que firme un acuerdo en blanco y no le entregan el acuerdo de compensación original.

No crea fácilmente en las promesas verbales. Las notificaciones formales por escrito son pruebas mucho más poderosas. Es necesario conservar el original del acuerdo de compensación por demolición y negarse a firmar o tomar huellas digitales en el acuerdo en blanco. Si tiene miedo de que no se le proporcione el acuerdo de compensación original, puede usar su teléfono móvil para tomar una foto del acuerdo al firmarlo y utilizarla como una de las pruebas.

5. La demolición forzosa antes de recibir compensación viola el principio de “primero la compensación, luego la reubicación”.

1. La demolición forzosa, la adquisición ilegal de tierras y los procedimientos de demolición, y la demolición primero y luego la compensación son formas típicas de demolición ilegal. Una vez que una casa es demolida violentamente, intente tomar fotografías para recopilar pruebas, principalmente fotografías de los líderes y el proceso de demolición. Esto será de gran ayuda para procedimientos judiciales posteriores, identificando el objeto de la demolición, confirmando el comportamiento de la demolición e incluso solicitando una compensación estatal. Una vez que se ha producido la demolición, ésta no se puede deshacer. En este momento, sólo salvaguardando los derechos a través de medios legales se puede compensar la pérdida en la medida de lo posible.

2. Según el artículo 27 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal, "la expropiación de viviendas se llevará a cabo primero con compensación y luego con reubicación. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión sobre la expropiación de viviendas compense a las personas expropiadas, las personas expropiadas deberán completar la reubicación dentro del período de reubicación estipulado en el acuerdo de compensación o determinado en la decisión de compensación. Ying Ting cree que ninguna unidad o individuo podrá utilizar violencia, amenazas o métodos ilegales como interrumpir el suministro de agua, calefacción, gas, energía y acceso a carreteras para obligar a las personas expropiadas a reubicarse. Se prohíbe a las unidades de construcción participar en actividades de reubicación."

3. También son comunes los procedimientos ilegales de adquisición de tierras y demolición. En la etapa inicial de la adquisición y demolición de tierras, el gobierno debe emitir los documentos de demolición correspondientes, que cubren la compensación de los costos de demolición, los eventos de demolición y los eventos de reubicación y reasentamiento de los agricultores, etc. Los procedimientos legales de adquisición de tierras deben incluir: notificación del estado de adquisición de tierras, investigación y confirmación de la adquisición de tierras, notificación por carta del estado de adquisición de tierras, notificación de audiencia de adquisición de tierras, organización de audiencia de adquisición de tierras, etc. la demolición de la vivienda, instando a las partes a cumplir sus obligaciones con antelación antes de que el organismo administrativo decida sobre la ejecución forzosa, y las obligaciones que la parte demoledora debe cumplir antes de demoler forzosamente la vivienda.

6. Las trampas de los acuerdos prefirmados aumentan los riesgos legales.

Existen al menos tres riesgos legales al firmar un "acuerdo de prefirma" con el cobrador. Incluyendo restricciones a los derechos y recursos, riesgos en la ejecución del acuerdo y ningún pago real de compensación antes de que el acuerdo entre en vigor.

1. Si se firma un "acuerdo prefirmado" con la parte expropiante antes de que se adopte la decisión de expropiación, una vez que este acuerdo entre en vigor, tendrá efectos jurídicos y formará una relación de derechos y obligaciones. Si también se paga la indemnización, la casa será desalojada y trasladada dentro de un plazo determinado. Si la casa no se traslada, el tribunal podrá demolerla por la fuerza. Después de que se toma una decisión formal de expropiación, si otros no están satisfechos con la decisión de expropiación, pueden negociar los términos con la parte expropiadora o pueden solicitar una reconsideración administrativa y presentar una demanda administrativa. Sin embargo, como persona expropiada que firmó un "acuerdo previamente firmado" y recibió una compensación, ya no puede buscar reparación legal por este asunto.

2. Para desalojar la casa, se derribará la casa original, y la persona expropiada necesitará un lugar temporal para vivir. Por lo tanto, se deben pagar tarifas de transición de reasentamiento. Si el acuerdo se puede cumplir a tiempo y si la tarifa de transición de reasentamiento se puede pagar a tiempo son cuestiones que deben afrontarse.

3. Según los dictámenes sobre la reconstrucción de la ciudad vieja, no se pagará ninguna compensación y se proporcionarán viviendas antes de que entre en vigor el acuerdo de compensación de expropiación. Hay bastantes proyectos con acuerdos de expropiación firmados previamente que estipulan que no se pagará ninguna compensación y que no se proporcionarán viviendas antes de que el acuerdo de compensación firmado previamente entre en vigor.

7. Se utilizarán lotes pequeños para ocupar más y se tomarán primero los que no hayan sido aprobados.

En el proceso de representación de muchos casos, descubrimos que muchos expropiadores se preocupaban por "menos lotes y más posesiones" y "dividirlos en partes".

8. Utilizar la adquisición de tierras para intereses públicos como cobertura y utilizarlas realmente para desarrollo comercial.

1. Ha habido algunos abusos de los intereses sociales y públicos en la expropiación de tierras. La expropiación de tierras se refiere al acto jurídico en el que el Estado convierte tierras de propiedad colectiva de los agricultores en tierras de propiedad estatal en aras de los intereses públicos de conformidad con los procedimientos y la autoridad prescritos por la ley, y proporciona una compensación razonable y un reasentamiento adecuado a las organizaciones económicas colectivas rurales cuyas tierras han sido expropiadas, así como a los agricultores cuyas tierras han sido expropiadas. ¡La tierra no puede ser expropiada para desarrollo comercial! ¡Debe recaudarse en función de las necesidades de los intereses sociales y públicos!

2. El párrafo 3 del artículo 10 de la Constitución estipula: Por necesidades de interés público, el Estado puede expropiar o expropiar tierras y proporcionar una compensación de conformidad con las disposiciones legales. El artículo 42 de la Ley de propiedad estipula que, por necesidades de interés público, las tierras y unidades de propiedad colectiva, las casas de particulares y otros bienes inmuebles podrán ser expropiados de conformidad con la autoridad y los procedimientos prescritos por la ley.

9. El acto ilegal de alquilar en lugar de recaudar impuestos.

"Expropiación por arrendamiento" se refiere al acto de convertir terrenos agrícolas en terrenos para construcción sin autorización y pagando una renta fija mensual a la persona expropiada. Este método no sólo elude la conversión legal de tierras agrícolas y la aprobación de expropiación de tierras, sino que también evita las obligaciones legales de pagar impuestos y cumplir con el equilibrio de ocupación y compensación de tierras agrícolas. El "Aviso sobre el fortalecimiento de las cuestiones relacionadas con el ajuste de tierras" estipula que está prohibido utilizar tierras agrícolas de propiedad colectiva de agricultores para construcciones no agrícolas mediante "alquiler en lugar de expropiación" y otros métodos, y ampliar la escala de tierras de construcción sin autorización. Si la aprobación de la conversión de tierras agrícolas no se procesa de acuerdo con la ley y el personal de la agencia estatal aprueba la construcción de tierras mediante "alquiler en lugar de expropiación" u otros métodos, se trata de una concesión de tierras ilegal y la persona responsable será considerada legalmente responsable.

10. Utilizar leyes antiguas, estándares de compensación anteriores y documentos legales anteriores para engañar a las personas demolidas y darles menos compensación.

Según el Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal, la expropiación de viviendas urbanas debe compensarse con referencia al valor de mercado de viviendas similares en la fecha en que se dicta la decisión de expropiación. La expropiación de tierras debe garantizar que no se reduzcan los niveles de vida originales de los agricultores y que se garanticen sus medios de vida a largo plazo. Los estándares de precios de la tierra para áreas integrales de adquisición de tierras deben actualizarse cada 3 a 5 años. Si los estándares de compensación anteriores se utilizan para compensar los proyectos de expropiación actuales, la compensación puede ser menor, dañando así los derechos e intereses legítimos de las personas expropiadas y demolidas.

11. Haga un escándalo por la selección de instituciones y métodos de evaluación.

1. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de leyes y reglamentos, como el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal", las "Medidas para la expropiación y evaluación de viviendas en terrenos de propiedad estatal" y el "Reglamento de valoración de terrenos urbanos" de China, la compensación por expropiación debe seguir el principio de compensación oportuna y el principio de compensación justa.

Si los terrenos y las casas urbanas se utilizan para intereses públicos, los gobiernos populares municipales y de condado deben implementar la expropiación y demolición de acuerdo con los procedimientos y contenidos legales, y las agencias de evaluación profesional deben evaluar los bienes inmuebles y otras propiedades involucradas.

2. Al tasar bienes inmuebles, la ubicación y el uso de los bienes inmuebles expropiados deben basarse en los factores que afectan el valor de los bienes inmuebles expropiados y las condiciones del mercado inmobiliario local. Los métodos de valoración como el método de mercado, el método de ingresos, el método de costos y el método de desarrollo hipotético deben seleccionarse de manera integral para evaluar el valor de los bienes inmuebles expropiados. Los resultados de la evaluación deben determinarse razonablemente y la compensación debe hacerse sobre esta base. Cuando las fábricas, tiendas, hoteles, restaurantes y otras empresas corporativas se enfrentan a la adquisición y demolición de terrenos, no sólo deben considerar la evaluación de activos fijos como los bienes raíces, sino también la cuestión de la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios.

3. Los métodos de evaluación de bienes raíces incluyen: método de mercado, método de ingresos, método de costos, método de desarrollo hipotético, etc. Entre ellos, se puede decir que el método de evaluación del método de costos tiene la compensación más baja. Para reducir el importe de la indemnización, algunos derribadores esperan utilizar el método del coste. Si las viviendas expropiadas y derribadas generan ingresos, deberán ser evaluadas mediante el método de la renta.

Yingting te recuerda:

1. Si las personas derribadas tienen objeciones al informe de evaluación, deberán solicitar la revisión oportunamente. También pueden pedir que un abogado intervenga en el proceso de evaluación y participe en las negociaciones. La persona derribada puede solicitar la intervención de un abogado profesional en demoliciones en la evaluación. Ambas partes traerán evaluadores de la agencia de evaluación para negociar los detalles de la evaluación, los resultados de la evaluación y el monto de la compensación. Con el conocimiento profesional, la experiencia profesional y la capacidad de negociación de los abogados, podemos obtener la compensación que merecen las personas derribadas.

2. De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Algunos hogares reubicados presentarán una petición, pero la petición no es un canal legal y, por mucho que dure la petición, no constituye motivo para interrumpir el plazo para el procesamiento. Muchas personas que fueron demolidas se retrasaron en la presentación de peticiones y no cumplieron con el plazo de prescripción. Incluso si presentaran una demanda, el tribunal no la aceptaría. Incluso si encuentra un abogado, ¡no hay nada que pueda hacer para ayudarlo! En la práctica, no importa cómo informe la situación a sus superiores, al personal local o visite todas partes, en realidad no podrá resolver el problema. ¡Lo único que desperdicias es tu valioso tiempo para proteger tus derechos e intereses! Si no puede llegar a un acuerdo con la parte de expropiación y demolición, comuníquese con un abogado profesional en expropiación y demolición lo antes posible para buscar una solución.