expropiación de tierras

Este es un caso típico en el que la autoridad administrativa de reconsideración corrige la aplicación mecánica de la ley por parte de los organismos administrativos y protege los derechos e intereses de las empresas.

La disputa central es cómo determinar la "fecha de inicio de la construcción y el desarrollo". El demandado sólo determinó que el terreno de la empresa estaba inactivo basándose en el tiempo estipulado en el contrato original y cobró una tarifa de casi 12 millones de yuanes. Sin embargo, los terrenos en cuestión no pueden urbanizarse porque están incluidos en la planificación ecológica, lo que es una típica "razón gubernamental" que lleva a su inactividad.

Puntos clave para la reconsideración:De acuerdo con las "Medidas para la enajenación de terrenos inactivos", si los terrenos están inactivos por motivos gubernamentales y la fecha no ha sido reprogramada, el cálculo comenzará a partir de la fecha de entrega real una vez que se eliminen las restricciones. En este caso, las restricciones de planificación se levantaron en septiembre de 2019 y la fecha de inicio de la construcción debería posponerse hasta septiembre de 2020. Cuando se imponga la multa en febrero de 2021, no se considerará inactiva por menos de un año.

Significado típico:El abogado Ying Ting creía que la autoridad de reconsideración insistía en "corregir cualquier error" y revocaba la decisión de recaudación de impuestos si los hechos no estaban claros. Este caso advierte a los órganos administrativos que las fuerzas del orden deben identificar la verdadera causa de la inactividad, distinguir la atribución de responsabilidades y prohibir estrictamente la aplicación mecánica de cláusulas; al mismo tiempo, demuestra la protección de los derechos de propiedad legales de las empresas y optimiza el entorno empresarial legal al estandarizar la aplicación de la ley relacionada con las empresas. Si también encuentra problemas legales similares, puede comunicarse con el abogado Ying Ting para obtener ayuda en el análisis.

Revisión administrativa revocada, terreno inactivo, fecha de inicio del desarrollo, se deben corregir errores

En marzo de 2013, la empresa solicitante no pudo solicitar un permiso de planificación y un permiso de construcción porque el terreno de construcción de propiedad estatal que le había sido transferido estaba dentro del alcance de la "Planificación ecológica de un lugar determinado", y tampoco pudo iniciar la construcción dentro del tiempo de desarrollo contratado (antes del 8 de marzo de 2014). El 27 de agosto de 2019 la parcela transferida fue desajustada del “Planificación Ecológica de un Lugar Determinado”, y el 24 de septiembre del mismo año se notificó al solicitante, luego de lo cual el solicitante se dispuso a presentar un informe de planificación y construcción. El 12 de octubre de 2020, la Oficina de Planificación y Recursos Naturales de una determinada ciudad emitió una "Determinación de Terreno Inactivo" y determinó que la parcela de terreno transferida por el solicitante era terreno inactivo con el argumento de que no había sido desarrollado durante más de un año después de la fecha de inicio de desarrollo estipulada en el contrato. El 1 de febrero de 2021, el demandado, el Gobierno Popular de una determinada ciudad de la provincia de Hunan, aprobó la "Solicitud de instrucciones sobre el cobro de derechos sobre tierras ociosas de una empresa" informada por la Oficina de Planificación y Recursos Naturales. El 4 de febrero de 2021, la Oficina de Recursos Naturales y Planificación emitió una "Decisión sobre el cobro y pago de tasas por tierras inactivas" al solicitante, decidiendo cobrar y pagar una tasa por tierras inactivas de 11,976 millones de yuanes. El solicitante no estaba satisfecho y solicitó una reconsideración administrativa al Gobierno Popular Provincial.

Las "Medidas para la disposición de tierras ociosas" del antiguo Ministerio de Tierras y Recursos estipulan que si los terrenos de construcción de propiedad estatal no se han desarrollado durante un año después de la fecha de inicio del desarrollo, el departamento de tierras y recursos municipal o del condado, después de la aprobación del gobierno popular al mismo nivel, cobrará una tarifa por terrenos inactivos del 20% del precio de transferencia o asignación de terrenos. Por lo tanto, el foco de la disputa en este caso es cómo establecer la fecha de inicio del desarrollo de la parcela involucrada en el caso. Las "Medidas para la enajenación de terrenos inactivos" estipulan que si los terrenos quedan inactivos por razones gubernamentales, las autoridades de tierras y recursos municipales y del condado negociarán con los titulares de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal y elegirán los siguientes métodos de disposición: (1) Ampliar el período de construcción y desarrollo... (4) Acuerdo para recuperar los derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal mediante una tarifa... Excepto por la reanudación pagada del derecho a utilizar terrenos de construcción de propiedad estatal a través de un acuerdo, el tiempo para el inicio del desarrollo será calcularse en función del tiempo recién acordado y prescrito; Debido a circunstancias especiales, si la fecha de inicio del desarrollo no está acordada o estipulada, o el acuerdo o los reglamentos no son claros, un año a partir de la fecha de entrega real del terreno será la fecha de inicio del desarrollo. En este caso, la parcela de terreno transferida al solicitante quedó inactiva por razones gubernamentales, y dado que las dos partes no acordaron una nueva fecha para el inicio del desarrollo, la fecha de inicio del desarrollo debería ser un año a partir de la fecha de entrega real del terreno. Aunque la parcela de terreno involucrada en el caso fue entregada al solicitante después de la firma del contrato, el impacto de que el terreno involucrado en el caso estuviera inactivo debido a razones gubernamentales no se eliminó hasta el 24 de septiembre de 2019. Por lo tanto, la fecha real de entrega de la parcela de tierra debe determinarse como el 24 de septiembre de 2019, y la fecha de inicio del desarrollo es el 24 de septiembre de 2020. Pasará un año desde el 24 de septiembre de 2021, cuando el desarrollo no ha comenzado. El demandado aprobó la "Decisión sobre el cobro de derechos sobre terrenos inactivos" el 1 de febrero de 2021 y determinó que el solicitante no había iniciado la construcción y el desarrollo durante un año, lo cual era un hecho poco claro. En consecuencia, la autoridad de revisión administrativa decidió revocar la "Decisión sobre el cobro de derechos sobre tierras ociosas" aprobada por el demandado.

Los derechos de uso de tierras de propiedad estatal obtenidos legalmente por las empresas estarán protegidos de conformidad con la ley, y las empresas utilizarán activamente las tierras adquiridas y no las dejarán ociosas. El cobro de derechos sobre tierras ociosas es un medio legal para que el gobierno fortalezca el macrocontrol de la tierra, lo que favorece la estandarización del comportamiento del mercado de tierras y la promoción de un uso económico e intensivo de la tierra. Al hacer cumplir la ley sobre tierras ociosas, los organismos administrativos deben respetar estrictamente, comprender con exactitud y aplicar las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" relativas a la identificación, disposición, procedimientos de aprobación y otras disposiciones de tierras ociosas. En este caso, las autoridades de recursos naturales aplicaron mecánicamente las disposiciones legales sin considerar las verdaderas razones de las tierras ociosas, ni determinaron la fecha real de entrega de las mismas de conformidad con la ley. En su lugar, simplemente utilizaron el tiempo de inicio del desarrollo estipulado en el contrato como fecha de inicio del desarrollo, y se basaron en la determinación de la empresa de que había cometido actos ilegales en terrenos inactivos, lo que resultó en una identificación inexacta de los terrenos inactivos. Después de que la autoridad de revisión administrativa conoció los hechos del caso, insistió en "corregir cualquier error" y revocó la decisión sobre el cobro de derechos sobre tierras ociosas aprobada por el demandado de conformidad con la ley. Salvaguardó eficazmente los derechos e intereses legítimos de la empresa, estandarizó aún más el comportamiento de aplicación de la ley relacionado con la empresa y creó un buen entorno externo para el desarrollo saludable de la empresa.