Información legal

¿A cuánto asciende la norma nacional de indemnización por demolición de viviendas por metro cuadrado?

No hay una cantidad específica estipulada.

Sólo hay una estipulación estándar. Para las casas en terrenos colectivos, se otorgará una compensación monetaria al precio mínimo de construcción y también se reemplazará la compensación del precio del terreno o del lugar de la vivienda; para reemplazo de casa en la misma ubicación, el precio mínimo será uno por uno según el área. Para las aldeas urbanas, la compensación monetaria es el precio de mercado más bajo; para las casas en terrenos de propiedad estatal, el reemplazo de la casa en el mismo lugar se realiza al precio más bajo uno por uno, y la compensación monetaria es el precio más bajo del mercado.

Artículo 18 El gobierno municipal deberá indemnizar a las personas expropiadas, y el contenido de la compensación incluirá:

(1) Indemnización por el valor de la casa expropiada;

(2) Indemnización por el valor de las viviendas expropiadas;

(3) Indemnización por reubicación y reasentamiento temporal causados por expropiación de vivienda;

(4) Compensación por pérdidas causadas por la suspensión de la producción y el negocio debido a la expropiación de viviendas.

El valor de la casa expropiada incluye el valor de la casa y el valor de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal adjuntos a la casa.

El valor de los anexos de la casa expropiada incluye el valor de la decoración interior y exterior de la casa, diversas instalaciones auxiliares, equipos, estructuras de acero de colores, estructuras de acero, árboles, murales, etc. (excluidas las instalaciones de gas y calefacción central).

Artículo 19 La persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o por la permuta del derecho de propiedad de la vivienda. Salvo las circunstancias especificadas en el artículo 24 de este dictamen.

El método de compensación para las casas de propiedad colectiva dentro del alcance de la expropiación de viviendas (refiriéndose a las casas adquiridas mediante inversión en activos colectivos por unidades de propiedad colectiva en terrenos de propiedad estatal) deberá realizarse dentro del tiempo especificado por el gobierno municipal. El gobierno de la ciudad (oficina de subdistrito) donde está ubicada la unidad de propiedad colectiva organizará el comité de residentes correspondiente para discutir y decidir sobre la elección de la compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda de acuerdo con los principios y procedimientos de negociación democrática de conformidad con la "Ley de organización de aldeas de la República Popular China" y otras disposiciones pertinentes. Si el método de compensación no puede determinarse dentro del tiempo especificado, se otorgará una compensación monetaria.

Artículo 20 La compensación por el valor de las casas residenciales expropiadas será determinada por la agencia de evaluación de precios inmobiliarios en función del precio de mercado de las nuevas viviendas comerciales ordinarias en la ubicación de las casas expropiadas en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa. El valor mínimo de compensación para las casas residenciales expropiadas es el 90% del precio tasado en el mercado de las viviendas comerciales ordinarias nuevas en el área donde se encuentran las casas expropiadas.

La compensación por el valor de las casas no residenciales expropiadas no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares en la ubicación de las casas expropiadas en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa, y será evaluada y determinada por una agencia de tasación de precios inmobiliarios.

El valor de las viviendas expropiadas será determinado por la parte expropiadora mediante negociación basada en estándares de hasta 360 yuanes por metro cuadrado de área de construcción legal para casas de propiedad individual y hasta 160 yuanes por metro cuadrado para casas de propiedad estatal y colectiva (las casas de propiedad estatal se refieren a casas en terrenos de propiedad estatal adquiridas con inversiones en activos de propiedad estatal por agencias estatales, grupos sociales o empresas e instituciones). Si efectivamente se trata de una situación especial, se puede confiar a una agencia de evaluación de precios inmobiliarios la determinación del precio mediante evaluación. La instalación de gas y calefacción central se realizará de acuerdo con las normas estipuladas por el departamento municipal de gas y calefacción.

Artículo 21 Si el expropiado opta por permutar los derechos de propiedad de la casa, el gobierno municipal intercambiará los derechos de propiedad de la casa de cambio de derechos de propiedad proporcionada con la casa del expropiado. El valor de la casa permutada y de la casa expropiada se evaluará y determinará de conformidad con lo dispuesto en este dictamen. Una vez que ambas partes liquiden la diferencia de precio, la propiedad de la casa permutada pertenecerá a la parte expropiada.

Artículo 22 Las casas destinadas a intercambio de derechos de propiedad deberán cumplir con las siguientes disposiciones:

(1) Cumplir con las especificaciones técnicas y normas para el diseño de la construcción de viviendas estipuladas por el país y la provincia;

(2) Cumplir con las normas nacionales y provinciales de calidad y seguridad de la vivienda;

(3) Derechos de propiedad claros.

Artículo 23 La superficie de construcción y el destino de las casas expropiadas estarán sujetos a los registros en el certificado de propiedad de la casa y en el libro de registro de la casa. Si hay alguna inconsistencia entre el certificado de propiedad de la casa y el libro de registro de la casa, prevalecerá el libro de registro de la casa a menos que haya evidencia que demuestre que hay un error en el libro de registro de la casa.

Artículo 24 Si la casa expropiada pertenece a vivienda pública de alquiler, vivienda pública administrada directamente por el departamento de administración de vivienda pública, o vivienda pública administrada por la propia unidad, durante la relación de arrendamiento, si el expropiado no ha llegado a un acuerdo de rescisión con el arrendatario pero cumple con las normas de arrendamiento de la vivienda, el gobierno municipal compensará al expropiado mediante el intercambio de los derechos de propiedad de la casa. La casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad será alquilada por el arrendatario de la casa original, y la persona expropiada firmará un nuevo contrato de arrendamiento de la casa con el arrendatario de la casa original.

Artículo 25 Si la persona expropiada tiene una sola casa residencial y el área de construcción de la casa es inferior a 46 metros cuadrados, la persona expropiada podrá presentar una solicitud por escrito de dificultad de vivienda al departamento de expropiación de viviendas y presentar los certificados pertinentes. El departamento de expropiación de viviendas deberá realizar un anuncio público en el ámbito de la expropiación de viviendas, y el período de publicidad no será inferior a diez días. Si no hay objeciones al anuncio, el departamento de expropiación de viviendas deberá proporcionar una compensación monetaria o intercambiar los derechos de propiedad de la casa de acuerdo con el estándar de 46 metros cuadrados para edificios de varios pisos y 49 metros cuadrados para edificios de gran altura. La diferencia de precio de las casas dentro del área antes mencionada y el costo de aumentar el área no serán a cargo del expropiado. La superficie excedente será comprada por la persona expropiada a un precio escalonado y tendrá plenos derechos de propiedad.

Artículo 26 Si la persona expropiada cumple con las condiciones de seguridad habitacional, el gobierno municipal le asignará directamente el alquiler y la adjudicación de viviendas asequibles sin esperar en la lista de espera.

Si la persona expropiada cumple tanto con las condiciones de garantía de vivienda como con las condiciones de compensación de área mínima, el departamento de expropiación de vivienda solicitará la opinión de la persona expropiada y le permitirá elegir entre garantía de vivienda o compensación de área mínima.

Artículo 27 El departamento de expropiación de viviendas pagará una tarifa única de reubicación a la persona expropiada, 600 yuanes para casas residenciales; 15 yuanes por metro cuadrado para viviendas no residenciales según la superficie de la casa expropiada que se reconozca como edificio legal. Los costos de reubicación para viviendas no residenciales incluyen la remoción, el transporte, la instalación y otros costos de equipos, electrodomésticos, etc. Si se implementa la aplicación judicial o administrativa, no se pagarán las tarifas de reubicación.

Artículo 28 Si la persona expropiada firma un acuerdo de compensación con el departamento de expropiación de viviendas dentro del período del contrato determinado en el plan de compensación de expropiación, y si la casa es desocupada y entregada y pasa la inspección de aceptación, el departamento de expropiación de viviendas proporcionará recompensas y subsidios.

(1) El estándar de recompensa es: las casas residenciales recibirán una recompensa de 1.500 yuanes por día por adelantado; las casas no residenciales serán recompensadas según el estándar de 20 yuanes por metro cuadrado de área de construcción legal reconocida. El período del contrato para viviendas de propiedad individual es generalmente de 20 días, y el período del contrato para viviendas de propiedad estatal y colectiva es generalmente de 10 días.

2) Las normas de subvención son las siguientes: las viviendas residenciales recibirán una subvención de 100 yuanes por metro cuadrado de superficie de construcción legal reconocida, y si la subvención total es inferior a 10.000 yuanes, la subvención se pagará a 10.000 yuanes; las viviendas no residenciales recibirán una subvención de 10 yuanes por metro cuadrado de superficie de construcción legal reconocida.

Artículo 29 Si se expropia una casa residencial y la persona expropiada elige una compensación monetaria o el intercambio de los derechos de propiedad existentes, se pagará una tarifa única de compensación de reasentamiento temporal de 10 yuanes por metro cuadrado del área de construcción legal reconocida. Si la tarifa total de compensación por reasentamiento temporal es inferior a 1.000 yuanes, se pagará 1.000 yuanes. Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa (excluyendo el intercambio de los derechos de propiedad actuales), de acuerdo con el período de transición estipulado en el acuerdo de compensación, se otorgará una tarifa de compensación de reasentamiento temporal de 10 yuanes por metro cuadrado por mes en función del área del área de construcción legal reconocida utilizada para el intercambio de derechos de propiedad de la casa; el área restante reconocida como edificio legal recibirá una tarifa única de compensación de reasentamiento temporal de 10 yuanes por metro cuadrado.

El período de transición para los edificios residenciales de varios pisos utilizados para el intercambio de derechos de propiedad no excederá los 24 meses, y el período de transición para los edificios residenciales de gran altura no excederá los 36 meses.

Artículo 30 Si la expropiación de viviendas no residenciales causa pérdidas por producción y suspensión de actividades al expropiado, el expropiado deberá optar por una compensación monetaria. Los edificios comerciales se basarán en una superficie de construcción legal real de 110 yuanes por metro cuadrado, y los edificios de producción y oficinas se basarán en una superficie de construcción legal real de 80 yuanes por metro cuadrado. Se otorgará una compensación única por la pérdida de producción y negocio. Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa (excluyendo el intercambio de los derechos de propiedad actuales), de acuerdo con el período de transición estipulado en el acuerdo de compensación, según el área del área legal de construcción de la casa expropiada utilizada para el intercambio de derechos de propiedad de la casa, se otorgará un estándar mensual de 20 yuanes por metro cuadrado por pérdida de producción y suspensión comercial; para el área restante reconocida como edificio legal, se otorgará una compensación única por la pérdida de producción y la suspensión del negocio a razón de 10 yuanes por metro cuadrado.

Artículo 31 Si la casa residencial expropiada se utiliza realmente para negocios, se ha obtenido una licencia comercial y los registros de pago de impuestos legales, y la ubicación y el tiempo registrados en la licencia comercial y los registros de pago de impuestos legales son consistentes con el certificado de propiedad de la casa, el departamento de expropiación de la casa aumentará el subsidio comercial real en función de los años de operación y el área de construcción de la casa realmente utilizada para negocios, de acuerdo con el precio tasado de la casa residencial.

(1) Los estándares de subsidio son: para las casas que dan a calles y caminos principales (incluidas calles comerciales y mercados), se agregará un subsidio operativo de facto del 12% al precio tasado de las casas residenciales cada año (calculado mensualmente si el tiempo de operación es inferior a un año); para las casas que no dan a la calle, se agregará un subsidio operativo de facto del 6% al precio tasado de las casas residenciales cada año. El total de los subsidios comerciales reales y el precio tasado de la vivienda residencial no excederá el 85% del precio tasado en el mercado de la vivienda no residencial en el mismo lugar.

(2) El estándar para determinar el área comercial real es: el área de construcción de la casa realmente utilizada para negocios se basará en el área de la casa expropiada que realmente se usa para negocios. En principio, el área comercial real de una casa que da a calles o caminos principales (incluidas calles comerciales y mercados) no excederá el 60% del área legal de construcción del edificio principal del mismo edificio; El área comercial real de una casa que no da a la calle no excederá el 50% del área de construcción legal reconocida de la casa.

Artículo 32 La expropiación de viviendas con derecho hipotecario se realizará de conformidad con las leyes y reglamentos nacionales relacionados con las garantías.

Artículo 33 Si se determina que la casa expropiada es una construcción ilegal, pero la persona expropiada puede firmar un acuerdo de compensación con el departamento de expropiación de la casa dentro del período del contrato especificado en el plan de compensación de expropiación, y si la casa es desocupada, entregada y aprobada la inspección de aceptación, será recompensado por cooperar con la reubicación. Los métodos y estándares de recompensa son:

(1) Las casas residenciales autoconstruidas por los residentes serán recompensadas con tarifas de mano de obra y materiales al nivel de 360 yuanes por metro cuadrado para edificios de ladrillo y hormigón, 310 yuanes por metro cuadrado para bungalows de ladrillo y hormigón y 270 yuanes por metro cuadrado para estructuras de ladrillo y madera, pero no serán reubicadas; Las viviendas anexadas serán recompensadas según el estándar de hasta 260 yuanes por metro cuadrado de área de construcción ilegal.

(2) Las casas de propiedad estatal y colectiva serán recompensadas en función de su valor de reposición y no serán reubicadas; Las adquisiciones de viviendas se recompensarán en función del área de construcción ilegal con hasta 60 yuanes por metro cuadrado.

Artículo 34 El departamento de expropiación de viviendas celebrará un acuerdo de compensación con la persona expropiada de conformidad con la ley y acordará el método de compensación, el monto de la compensación y el período de pago, la ubicación y el área de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad, las tarifas de reubicación, las tarifas de reasentamiento temporal, la facturación de la vivienda, la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y el negocio, el período de reubicación, el método de transición y el período de transición, etc.

Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa, y el período de transición se extiende debido a la responsabilidad del departamento de expropiación de la casa, a partir de la fecha de vencimiento, la tarifa de compensación por reasentamiento temporal o la tarifa de compensación por suspensión de producción y pérdidas comerciales se duplicará de acuerdo con las normas del artículo 30 y el artículo 31 de estas Opiniones.

Artículo 35 Si el departamento de expropiación de la casa y la persona expropiada no pueden llegar a un acuerdo de compensación dentro del período del contrato especificado en el plan de compensación de la expropiación, o si la persona a expropiar no está clara, el departamento de expropiación de la casa lo informará al gobierno municipal para su revisión, tomará una decisión de compensación de acuerdo con la ley de acuerdo con el plan de compensación de la expropiación y hará un anuncio dentro del alcance de la expropiación de la casa.

La persona que está siendo expropiada no incluye claramente las siguientes situaciones:

(1) Los derechos de propiedad no están claros;

(2) Se desconoce el paradero del dueño de la propiedad;

(3) El dueño de la propiedad muere y no hay heredero para heredar, o el heredero no está claro;

(4) Otras situaciones previstas por las leyes y reglamentos.

Si la persona expropiada no está conforme con la decisión de indemnización, podrá solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley.

Artículo 36 Al implementar la expropiación de una casa, primero se debe pagar una compensación y luego reubicarse.

Después de que el gobierno municipal proporcione una compensación a las personas expropiadas, las personas expropiadas deberán completar la reubicación dentro del período de reubicación especificado.

Ninguna unidad o individuo podrá utilizar violencia, amenazas o violar las regulaciones para interrumpir el suministro de agua, el suministro de calefacción, el suministro de gas, el suministro de energía, el acceso a carreteras u otros medios ilegales para obligar a las personas expropiadas a reubicarse.

Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación.

Artículo 37 Si la persona expropiada no solicita reconsideración administrativa o interpone demanda administrativa dentro del plazo legal y no se reubica dentro del plazo señalado en la decisión de compensación, el gobierno municipal instará al interesado a cumplir con la obligación de reubicación. Si el interesado no ha cumplido la obligación de reubicación diez días después de la notificación del recordatorio, la persona expropiada podrá solicitar la ejecución forzosa de conformidad con la ley ante el tribunal popular con jurisdicción sobre la ubicación de la casa expropiada dentro de los tres meses siguientes a la expiración del plazo legal.

Artículo 38 El departamento de expropiación de viviendas establecerá expedientes de compensación por expropiación de viviendas de conformidad con la ley y anunciará la información de compensación del hogar a las personas expropiadas dentro del alcance de la expropiación de viviendas.

Artículo 39 Una vez reubicadas las personas expropiadas, el departamento de expropiación de viviendas proporcionará la decisión de expropiación de viviendas y la lista de viviendas expropiadas a las agencias de vivienda y registro de tierras.

Las agencias de registro de viviendas y terrenos se encargarán de la cancelación del registro de propiedad de viviendas y derechos de uso de terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley.

Artículo 40 Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de la casa en el área de reconstrucción, deberá elegir la casa para el reasentamiento de acuerdo con el tipo y área de la casa propuesta en el área de reasentamiento que determine el gobierno municipal. El orden de selección de la vivienda se determina sumando el número de aceptación de reubicación obtenido por la persona expropiada y el número de liquidación del acuerdo de compensación, dividido por 2. Si el orden es el mismo, prevalecerá el número de aceptación de reubicación, y según el tipo de casa seleccionada, la casa se seleccionará mediante zonificación y corte tridimensional unitario.

Si la persona expropiada opta por el reasentamiento monetario (intercambio de derechos de propiedad existentes), el orden de selección de la casa debe determinarse de acuerdo con el principio de quién firma primero el acuerdo y quién elige la casa primero.

Artículo 41 El departamento de expropiación de viviendas se conectará proactivamente con las unidades afiliadas a las comunicaciones, electricidad, radio y televisión, cables ópticos de defensa, petróleo, suministro de agua, gas, calefacción y otras tuberías antes de la expropiación de viviendas. Todas las unidades pertinentes deben apoyar y participar activamente en el trabajo de expropiación de viviendas de conformidad con el principio de quién está a cargo y quién es responsable.