Información legal

Introducción del artículo: Existen varias formas de adquisición ilegal de tierras. ¿Las familias demolidas sólo pueden incumplir el importe de la indemnización? ¡No! ¡Si ocurren estas 4 situaciones, la decisión de expropiación e indemnización puede ser revocada!

Primera parte: caso

La casa de la Sra. Zhou en cierto distrito de una ciudad de Sichuan se enfrenta a la demolición de su casa. La parte expropiadora sólo la compensa en función de la superficie construida, que es de 3.800 yuanes por metro cuadrado. Este es el caso de todas las casas demolidas similares a la de la Sra. Zhou. Independientemente del área real de construcción, la compensación se basará en este estándar. Sin embargo, el precio de las viviendas comerciales cerca de la casa de la Sra. Zhou es tan bajo como 10.000 yuanes por metro cuadrado. Si compensas así, ni siquiera tendrás suficiente dinero para reemplazar una casa. La Sra. Zhou quiere saber cómo se evalúa el valor de la casa. ¿Qué sucede si la evaluación no es razonable? Para los hogares que tienen dificultades para vivir después de la adquisición de tierras, ¿tiene el Estado políticas para proteger las vidas de estas personas?

Parte 2: ¿Cómo regulan las leyes de nuestro país este tipo de conducta ilegal?

1. Determinar que el área de la casa no es razonable y es legal

1. La superficie y naturaleza de la casa se basan generalmente en el contenido del certificado de propiedad inmobiliaria. Cuando el contenido del certificado inmobiliario y del registro inmobiliario son diferentes, suele prevalecer el registro inmobiliario. Si la casa no ha sido registrada, la evaluación se basará en los resultados del procesamiento de los gobiernos de la ciudad y el condado. Es ilegal estimar directamente un precio aproximado sin una medición real y sin que una agencia de evaluación legal emita los resultados de la evaluación.

2. El artículo 19 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que la compensación por el valor de la casa expropiada no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa. Ying Ting se enteró de que el valor de las casas expropiadas será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de acuerdo con el método de tasación de expropiación de casas. Si tiene alguna objeción al valor de la casa expropiada determinado por la tasación, puede solicitar a la agencia tasadora de precios inmobiliarios una revisión de la tasación. Si tiene alguna objeción al resultado de la revisión, puede solicitar la tasación al Comité de Expertos en Tasación de Precios de Bienes Raíces.

3. Las agencias de tasación de bienes inmuebles deberán realizar tasaciones de conformidad con la ley para garantizar que los resultados de la tasación sean verdaderos, objetivos y razonables. La evaluación del área de las casas a expropiar y demoler requiere mediciones reales en cada hogar, y una evaluación real del área de cada casa. Al mismo tiempo, se emite un informe de evaluación para cada hogar. Finalmente, va firmado por el tasador y sellado por la empresa tasadora.

2. Las agencias tasadoras de precios inmobiliarios y los tasadores inmobiliarios realizan tasaciones falsas de forma ilegal

Si las firmas del expropiado y del tasador inmobiliario son falsificadas, el expropiado puede informar la situación a los departamentos pertinentes de manera oportuna. O buscar medios legales para solucionar el problema. El artículo 34 del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado estipula que si una agencia de evaluación de precios de bienes raíces o un tasador de bienes raíces emite un informe de evaluación falso o con errores importantes, la autoridad emisora ​​le ordenará que haga correcciones dentro de un plazo y le dará una advertencia. La agencia de evaluación de precios inmobiliarios también deberá pagar una multa de 50.000 RMB. Se impondrá al tasador de bienes raíces una multa de no menos de 10.000 RMB pero no más de 200.000 RMB, y se impondrá al tasador de bienes raíces una multa de no menos de 10.000 RMB pero no más de 30.000 RMB, que se registrará en el expediente de crédito; si las circunstancias son graves, se revocarán el certificado de calificación y el certificado de registro; si se causan pérdidas, la responsabilidad de la indemnización se asumirá de conformidad con la ley; si se constituye delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.

3. No seleccionar una agencia evaluadora de acuerdo con las disposiciones legales

En el pasado, en la mayoría de los casos, las evaluaciones del valor de la vivienda eran realizadas por agencias de evaluación designadas por el gobierno. El artículo 20 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización" establece que la agencia evaluadora de precios inmobiliarios será seleccionada por el expropiado mediante negociación; si la negociación fracasa, se determinará por decisión mayoritaria, selección aleatoria, etc. Las medidas específicas serán formuladas por la provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios deben realizar el trabajo de evaluación de expropiación de viviendas de forma independiente, objetiva e imparcial, y ninguna unidad o individuo puede interferir.

4. El expropiante cometió algunos errores al elegir el método de valoración.

1. Al tasar bienes inmuebles, la ubicación y el uso de los bienes inmuebles expropiados deben basarse en los factores que afectan el valor de los bienes inmuebles expropiados y las condiciones del mercado inmobiliario local. Los métodos de valoración como el método de mercado, el método de ingresos, el método de costos y el método de desarrollo hipotético deben seleccionarse de manera integral para evaluar el valor de los bienes inmuebles expropiados. Los resultados de la evaluación deben determinarse razonablemente y la compensación debe hacerse sobre esta base.

2. Según el aviso del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural sobre la emisión de las "Medidas para la expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal", el artículo 13 estipula: Un tasador de bienes raíces registrado deberá, con base en el objeto de tasación y las condiciones del mercado inmobiliario local, realizar un análisis de aplicabilidad del método de mercado, método de ingresos, método de costo, método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación, y luego seleccionar uno o más de estos métodos para evaluar el valor de la casa expropiada. Yingting cree que si hay transacciones de bienes inmuebles similares a la casa expropiada, se debe utilizar el método de mercado para la evaluación; si la casa expropiada o su inmueble similar tiene beneficios económicos, se deberá utilizar para su evaluación el método de la renta; si la casa expropiada está en construcción, se deberá utilizar el método de desarrollo hipotético para su evaluación. Si se pueden seleccionar dos o más métodos de evaluación al mismo tiempo para la evaluación, se deben utilizar más de dos métodos de evaluación para la evaluación y los resultados de la evaluación deben determinarse razonablemente después de verificar y comparar los resultados de los cálculos de varios métodos de evaluación.

Parte 3: ¿Cuáles son las políticas básicas del país para proteger a las personas afectadas por la expropiación y la demolición?

1. El artículo 2 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula: "Por necesidades de interés público, cuando se expropien casas de entidades o particulares en terrenos de propiedad estatal, se dará una compensación justa a los propietarios de las casas expropiadas (en adelante, las personas expropiadas)".

2. El artículo 47 de la "Ley de Gestión de Tierras" estipula: "Si el pago de compensación de tierras y subsidios de reasentamiento de conformidad con las disposiciones del párrafo 2 de este artículo no puede permitir a los agricultores que necesitan ser reasentados mantener sus niveles de vida originales, el subsidio de reasentamiento podrá aumentarse con la aprobación del gobierno popular de la provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente del Gobierno Central. Sin embargo, la tarifa de compensación de tierras El monto total de la compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento no excederá 30 veces el valor de producción anual promedio de los tres años anteriores a la expropiación de la tierra. El Consejo de Estado puede aumentar los estándares de compensación de tierras y subsidios de reasentamiento para la expropiación de tierras agrícolas en circunstancias especiales según el nivel de desarrollo social y económico. "Es necesario garantizar que no se reduzcan los niveles de vida originales de los agricultores afectados por la adquisición y demolición de tierras.

3. El párrafo 3 del artículo 42 de la "Ley de propiedad" estipula: "Las casas y otros bienes inmuebles de las unidades expropiadas y de las personas físicas serán indemnizados por su demolición de conformidad con la ley para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de las personas expropiadas; cuando se expropien las residencias personales, también se garantizarán las condiciones de vida de las personas expropiadas".

Yingting te recuerda:

Si se enfrenta a la adquisición de tierras y al desalojo, asegúrese de mantener la cabeza lúcida. Ante una demolición forzada, es necesario conservar las pruebas de la demolición forzada y proteger los derechos e intereses legítimos a través de canales legales. Si los procedimientos de demolición y expropiación son ilegales, se puede solicitar reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa. Recuerde no demoler la casa por su cuenta, sino firmar un acuerdo de reubicación y recibir una compensación razonable antes de desalojar la casa. ¿Qué puede hacer si tiene objeciones a la compensación de reasentamiento? De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Si no ha negociado condiciones de compensación con el gobierno, puede consultar a un abogado especializado en adquisición y demolición de terrenos, o pedirle a un abogado que intervenga y negocie con el gobierno utilizando conocimientos jurídicos profesionales para luchar por una compensación justa y satisfactoria.