Información legal

Introducción al artículo: Las compensaciones de reasentamiento irrazonables y las compensaciones de reasentamiento retrasadas son problemas comunes entre las personas demolidas. ¿Qué prevé la ley para esto? Hoy hablamos de este tema. Esta pregunta incluye principalmente cuatro partes.

1. La relación entre el momento, el momento de la evaluación y el momento de la compensación.

Al discutir la relación entre expropiación e indemnización, es necesario discutir la relación entre el momento de la expropiación, la evaluación y la compensación. Desde cierta perspectiva, la expropiación por parte del Estado de las casas privadas de los ciudadanos es esencialmente la "compra forzosa" de las casas expropiadas por parte del Estado, y la compensación es la contraprestación por la adquisición forzosa de bienes raíces privados por parte del gobierno. Algunos países sí "cobran" mediante "compra obligatoria". En la práctica, a la mayoría de las personas expropiadas no les preocupan cuestiones “ascendentes”, como por ejemplo si la expropiación es por “interés público”, sino más bien cuestiones “descendentes”, como las normas de compensación y los montos de compensación. Una vez determinado el principio de compensación justa y razonable del precio de mercado, se vuelve una cuestión más crítica utilizar el precio de mercado en qué momento como punto de referencia de compensación. A este respecto, el artículo 19 del "Reglamento sobre expropiación y subvención" y el artículo 10 de las "Medidas para la expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal" (en adelante, los "Métodos de tasación") estipulan que el momento para evaluar el valor de las casas expropiadas es el día en que se anuncia la decisión de expropiar las casas. Para la gran mayoría de las personas expropiadas, utilizar el precio de evaluación del mercado en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación como punto de referencia de compensación puede reflejar el principio de compensación justa y razonable.

2. Muchos años después de que se anunciara la decisión de expropiación, la compensación por reasentamiento no se ha resuelto.

Sin embargo, en la práctica, el intervalo de tiempo entre unas pocas decisiones de expropiación y decisiones de compensación es demasiado largo, y algunos momentos de evaluación y de compensación tienen incluso varios años de diferencia, por lo que cómo compensar se ha convertido en el tema principal en las disputas de los casos. El Equipo de Demolición de Yingting descubrió que, en la práctica, hay muchas razones por las cuales los gobiernos a nivel de ciudad y condado no firman acuerdos de compensación o no toman decisiones de compensación de manera oportuna: algunas se deben a que los gobiernos a nivel de ciudad y condado no tienen necesidades urgentes de terreno para proyectos de construcción o no tienen proyectos; algunas se deben a que no existen fondos de compensación para el reasentamiento y no pueden compensar; algunos se deben a que los planes de construcción se han ajustado después de la adquisición del terreno; y algunas se deben a que el comportamiento de expropiación en sí es irregular. Se inició un litigio y la cuestión de la compensación quedó en suspenso; en algunos casos, la unidad de expropiación no cumplió con sus funciones de conformidad con la ley porque los expropiados hicieron demandas de compensación ilegales e irrazonables; en algunos casos, las cuestiones de reasentamiento e indemnización seguían sin resolverse varios años después de que se anunciara la decisión de expropiación; en algunos casos, después de una reconsideración y un litigio prolongados, al final la cuestión de la compensación no se resolvió de manera efectiva.

3. Diferentes casos requieren un tratamiento diferente.

Los juicios sobre estos casos especiales sólo pueden hacerse caso por caso: el precio de evaluación en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación no puede usarse como punto de referencia para la compensación, de lo contrario podría reducir significativamente las condiciones de seguridad de la vivienda de las personas expropiadas y desviarse del espíritu legislativo del "Reglamento de Expropiación e Indemnización" para proteger los derechos e intereses legítimos de las personas expropiadas. Sin embargo, no siempre puede utilizar el precio de mercado en el momento de la decisión del tribunal como punto de referencia; de lo contrario, conducirá inevitablemente a estándares de compensación inconsistentes e incluso inducirá a las partes disfrazadas a retrasar el proceso de expropiación y compensación mediante litigios.

4. Varias formas de resolver el problema de la compensación por retrasos

En consecuencia, se deben tomar disposiciones diferentes para los problemas de compensación por retrasos causados por diferentes motivos. En concreto, se podrán considerar los siguientes métodos:

(1) Aunque la compensación puede retrasarse adecuadamente, debe realizarse dentro de un plazo razonable. El juicio del "plazo razonable" debe basarse en factores como el alcance del proyecto de construcción y si las casas expropiadas todavía se encuentran en uso normal y real por parte de las personas expropiadas. Si no hay otras razones legítimas, el período razonable puede consultarse en el artículo 26 de la "Guía de valoración de hipotecas inmobiliarias", que estipula que "el período de validez del informe de valoración no excederá de un año a partir de la fecha de emisión del informe de valoración", es decir, los gobiernos a nivel de ciudad y condado generalmente deben resolver la cuestión de la compensación dentro de 1 año a partir de la fecha del anuncio de expropiación; si la decisión de expropiación de la vivienda no se anuncia de conformidad con la ley, se podrá computar a partir de la fecha en que la decisión de expropiación se entregue a la persona expropiada.

(2) La forma de resolver el problema de la compensación puede ser firmar un acuerdo de compensación o tomar una decisión de compensación. Si la persona expropiada acepta voluntariamente el plan de compensación y el contenido de la compensación, la cuestión de la compensación se resolverá mediante la firma de un acuerdo de compensación de expropiación; Si no se puede llegar a un acuerdo sobre la compensación, los gobiernos a nivel de ciudad y condado generalmente deben tomar una decisión de compensación por expropiación dentro de un año, determinar el contenido de la compensación y el monto de la compensación por escrito y enviarlo a la persona expropiada.

(3) El contenido de la compensación determinado en la decisión de compensación debe ser claro y específico, entregarse de conformidad con la ley y poder realizarse de inmediato; Si la persona expropiada sigue insatisfecha después de recibir la compensación, aún puede reclamar sus derechos de conformidad con la ley a través de un litigio administrativo y otros medios. La razón por la que se enfatiza que la decisión de compensación debe tomarse y entregarse es porque una vez que se tome la decisión de compensación tendrá poder de publicidad, certeza y ejecución. Para la unidad de expropiación y demás órganos administrativos pertinentes, no puede ser revocado sin procedimientos legales; para la persona expropiada, la cuestión de la indemnización de reasentamiento de la casa expropiada ha sido confirmada y solucionada mediante documentos legales vigentes, y los derechos de indemnización de reasentamiento pueden ejercerse en cualquier momento. Después de que se toma la decisión de compensación por expropiación, si la persona expropiada no recibe el contenido de la compensación, los gobiernos a nivel de ciudad y condado generalmente deben manejar los procedimientos de retiro y depósito pertinentes de acuerdo con la ley, y notificar a la persona expropiada por escrito para recibir dinero de compensación, utilizar viviendas de reasentamiento, etc., para evitar el riesgo de fluctuaciones en los precios inmobiliarios correspondientes. Si el expropiado se niega a recibirlo sin motivos legales y legítimos, la autoridad expropiadora no será responsable de compensar las pérdidas causadas por el aumento del precio del bien expropiado durante el período correspondiente, como por ejemplo un litigio. El Yingting Demolition Group se enteró de que las personas expropiadas tienen objeciones a la decisión de compensación de expropiación o al monto de la compensación y otros contenidos determinados en el acuerdo de compensación de expropiación, y esto no puede obstaculizar la implementación de la expropiación. El departamento de expropiación de viviendas también debe fortalecer la publicidad y la orientación, persuadir y educar a las personas expropiadas para que reciban una compensación primero e informar a las personas expropiadas para que reciban una compensación por adelantado. Esto sólo significa respetar la decisión administrativa y reducir las posibles pérdidas correspondientes. Todavía tienen derecho a presentar una revisión administrativa o una demanda administrativa para resolver las disputas entre las dos partes. Si el gobierno de la ciudad o del condado tiene su propia culpa, lo que resulta en no firmar un acuerdo de compensación con la persona expropiada ni tomar una decisión sobre la expropiación y la compensación dentro de un año, y el precio de los bienes inmuebles expropiados ha aumentado significativamente, y es obviamente injusto utilizar el momento del anuncio como el momento de la compensación, se puede considerar utilizar el precio de mercado cuando se toma la decisión de compensación de la expropiación o se firma el acuerdo de compensación de la expropiación como punto de referencia de compensación.

(4) Para las decisiones de compensación tomadas por los gobiernos municipales y de condado dentro de un período razonable, los tribunales populares generalmente no deben utilizar el momento del juicio como tiempo de referencia para la compensación. Teniendo en cuenta la división del trabajo entre el poder judicial y el poder administrativo, incluso si el tribunal popular cree que la decisión de compensación omite contenido relevante, no debe negar fundamentalmente la determinación del organismo administrativo del momento de la compensación, sino que sólo debe ajustarlo adecuadamente en la sentencia. Si el tribunal popular revoca la decisión de compensación y ordena al gobierno de la ciudad o del condado tomar una nueva, la determinación del momento de la compensación todavía está dentro del alcance de la discreción de la agencia administrativa. Siempre que no se desvíe gravemente de un plazo relativamente razonable, generalmente es mejor referirse al precio tasado en el momento del anuncio de la expropiación para evitar estándares de compensación injustos para las personas expropiadas dentro de todo el alcance de la expropiación. Cuando el tribunal popular revoca una decisión de compensación, también puede revocar parcialmente la sentencia, mantener el contenido de la compensación legal y ordenar a los gobiernos de la ciudad y del condado que paguen o depositen el contenido de la compensación legal para evitar nuevas pérdidas debido al aumento de los precios de los bienes raíces después de que las partes ganen el caso.

(5) Si el gobierno de la ciudad o del condado no proporciona compensación más allá de un límite de tiempo razonable sin razones justificables, y no se puede probar que la parte expropiada acepta posponer la negociación de compensación, el tribunal popular puede utilizar el momento en que se toma realmente la decisión de compensación o el momento en que ambas partes negocian como momento de evaluación. Si el gobierno de la ciudad o del condado viola gravemente la ley, la viola maliciosamente y obliga a la reubicación sin tomar una decisión de expropiación o de compensación, y se niega a resolver la cuestión de la compensación durante mucho tiempo, causando un daño significativo a los derechos e intereses legítimos de la persona expropiada, puede incluso considerar el momento del juicio de primera instancia como el momento de la evaluación. Sólo de esta manera se puede hacer que la expropiación ilegal sea punitiva, se puede hacer que los infractores paguen el precio y se puede obligar al gobierno a expropiar de acuerdo con la ley mediante revisión judicial. En tales casos, cuando sea necesario ajustar el contenido de la evaluación original, la brecha entre la "fecha de realización preparatoria del propósito de la evaluación" y la "fecha de realización real del propósito de la evaluación" debe considerarse integralmente: es decir, la agencia de evaluación original puede emitir un informe complementario para explicar el aumento o la disminución de precios durante el período y realizar los ajustes correspondientes; la agencia de evaluación original también puede emitir instrucciones de ajuste para el ajuste de revisión; en circunstancias especiales, la evaluación debe reevaluarse.

Yingting te recuerda:

Si se enfrenta a la adquisición y demolición de terrenos, debe mantener la cabeza lúcida y seguir el acuerdo pase lo que pase. Si la promesa se puede hacer verbalmente, entonces debe constar por escrito en el acuerdo de compensación de demolición; de lo contrario, no se puede firmar. Porque las promesas verbales no tienen ningún efecto jurídico. ¿Qué puede hacer si tiene objeciones a la compensación de reasentamiento? Algunos hogares reubicados presentarán una petición, pero la petición no es un canal legal y, por mucho que dure la petición, no constituye motivo para interrumpir el plazo para el procesamiento. Muchas personas que fueron demolidas se retrasaron en la presentación de peticiones y no cumplieron con el plazo de prescripción. Incluso si presentaran una demanda, el tribunal no la aceptaría. Incluso si encuentra un abogado, ¡no hay nada que pueda hacer para ayudarlo! En la práctica, no importa cómo informe la situación a sus superiores, al personal local o visite todas partes, en realidad no podrá resolver el problema. ¡Lo único que desperdicias es tu valioso tiempo para proteger tus derechos e intereses! De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes de nuestro país, las personas expropiadas y demolidas pueden presentar una revisión administrativa dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la decisión de expropiación, la decisión de compensación por expropiación y otras acciones administrativas específicas, y presentar una demanda administrativa dentro de los 6 meses. Si tu casa es derribada por la fuerza, deberás interponer una demanda para defender tus derechos dentro de los 6 meses siguientes a conocer la fecha de demolición. Si no ha negociado condiciones de compensación con el gobierno, puede consultar a un abogado especializado en adquisición y demolición de terrenos, o pedirle a un abogado que intervenga y negocie con el gobierno utilizando conocimientos jurídicos profesionales para luchar por una compensación justa y satisfactoria.